Veröffentlichungen    

Aktuelle Probleme im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen

   

Soweit der Mieter pünktlich und vollständig seine Miete bezahlt und es auch zu keinen Streitigkeiten wegen der Nebenkostenabrechnung kommt, verläuft ein Mietverhältnis in aller Regel harmonisch. Probleme ergeben sich aber bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn Streit zwischen den Mietvertragsparteien darüber entsteht, ob und gegebenenfalls welche Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet werden. Der folgende Aufsatz setzt sich deshalb mit aktuellen Fragen auseinander, die im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen entstehen können:

1. Abwälzung auf den Mieter

Die dem Vermieter gem. §§ 536, 548 BGB obliegende Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird meistens auf den Mieter abgewälzt. Dies bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, welche individuell geschlossen werden kann oder bereits in einem vorformulierten Mietvertrag enthalten ist. Individualvertraglich bedeutet dabei, dass der Vermieter dem Mieter nicht einen Vertragsentwurf vorlegt, sondern beide den Inhalt des Mietvertrags aushandeln. Legt hingegen der Vermieter dem Mieter einen vorformulierten Entwurf vor, der durchaus auch handschriftlich abgefasst sein kann, handelt es sich um eine formularvertragliche Regelung. Sind nachträglich handschriftlich Änderungen eingefügt worden, ist dies lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung. In diesem Falle muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, wann und wo sich die Par-teien auf diese handschriftliche Änderung/Ergänzung geeinigt haben (vgl. Urteil des Landgerichts München I, Az. 14 S 21835/95). Damit es sich um eine individualvertragliche Vereinbarung handelt, muss die betreffende Klausel ernsthaft zur Diskussion und Disposition gestanden haben und nicht für mehrere Vermietungen gedacht gewesen sein. Der bloße Hinweis im Vertrag, dass die Bestimmungen „mit dem Mieter besprochen und von ihm ausdrücklich anerkannt worden sind“, genügt nicht (vgl. Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 27.02.1981; veröffentlicht in NJW 1981, S. 1049).

Formularklauseln über die Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses sind dann wirksam, wenn zwischen den Mietvertragsparteien ein so genannter Fristenplan vereinbart ist, wonach turnusmäßig bestimmte Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, soweit die Durchführung erforderlich ist. Bei der Fristenregelung wird man sich an den von der Rechtsprechung entwickelten Fristen – 5 Jahre für so genannte Trockenräume und 3 Jahre für so genannte Nassräume (Bad, Küche, WC) orientieren müssen. Nach Ablauf dieser Fristen spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, die aber durch den Mieter widerlegt werden kann, wenn dieser darstellen kann, welche Schönheitsreparaturen wann und wie in welchen Räumen ausgeführt worden sind. Ein verkürzter Fristenplan be-nachteiligt den Mieter unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der betreffenden Schönheitsreparaturklausel. Gleiches gilt für eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungszustand. Möglich ist aber die Vereinbarung einer quotenmäßigen Beteiligung je nach Renovierungszustand (vgl. Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10.03.1983; veröffentlicht in WuM 1982, S. 124). Ebenso bedeuten eine Vielzahl weiterer Zusatzklauseln im Mietvertrag das Ende einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Herzu gehören u.a.:

• Renovierung nach Fristenplan unabhängig von dem Anfangszustand der Wohnung
• Überwälzung auch der Schönheitsreparaturen nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters auf den Mieter
• Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung
• Verpflichtung desselben Mieters sowohl zur Anfangs- als auch zur Endrenovierung

Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass Schönheitsreparaturen nicht nur fachmännisch son-dern ausschließlich durch einen Fachmann auszuführen sind, so verstößt auch diese Klausel gegen § 307 BGB n.F. mit der Folge, dass der Mieter vom Vermieter nicht auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden kann.

2. Umfang der Schönheitsreparaturen

Dem Mieter dürfen als Schönheitsreparaturen formularmäßig nur das Tapezieren bzw. Anstreichen der Decken und Wände, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohren, sowie der Türen und Fenster von innen aufgebürdet werden. Das Streichen des Balkons gehört dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ebenso wenig hat der Mieter als die Böden oder zerbrochene Glasscheiben, Elektroleitungen, Lichtschalter, Heiz-körper oder Türschlösser zu erneuern oder Verputzarbeiten durchzuführen (vgl. Rechtsent-scheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12.05.1997; veröffentlicht in GE 1997, S. 741). Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu einer Kostenbeteiligung an der Erneuerung z.B. des Teppichbodens ist unwirksam. Ebenso wenig kann die Reinigung des Teppichbodens durch eine Fachfirma auf Kosten des Mieters verlangt werden.

Schuldet der Mieter Schönheitsreparaturen, hat er diese fachmännisch auszuführen. Dies bedeutet aber wie gesagt nicht, dass die Schönheitsreparaturen von einem Fachmann ausgeführt sein müssen. Auch schuldet der Mieter nicht die Durchführung nach bestimmten DIN-Normen. Ungleichmäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung oder eingeschlossenen Schmutzpartikeln oder Tapeten mit Hohlstellen muss der Vermieter aber nicht hinnehmen. Malerarbeiten müssen nicht zwingend in weiß ausgeführt sein, bei einem lindgrünen Anstrich mit einer abgesetzten Bordüre hat die Rechtsprechung jedoch die ordnungsgemäße Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint.

3. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

Bislang war die Rechtsprechung der Auffassung, der Vermieter habe – vorausgesetzt, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde dem Mieter wirksam aufgebürdet (vgl. Ziff. 1.) – auch während des laufenden Mietverhältnisses einen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Dies sieht die Rechtsprechung mittlerweile differenziert. Ein solcher Anspruch hängt grundsätzlich von dem Zustand der Mietsache ab. Ein Anspruch soll noch nicht bestehen, solange noch keine Substanzschäden auf Grund der fehlenden Durchführung von Schönheitsreparaturen am Mietobjekt zu besorgen sind (vgl. u.a. Urteil des Landgerichts Berlin; veröffentlicht in WuM 1997, S. 311).

4. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Ein solcher Schadensersatzanspruch steht dem Vermieter gegen den Mieter nur zu, wenn er diesen vorher vergeblich unter Fristsetzung in Verzug gesetzt hat. Die früher erforderliche Fristsetzung „mit Ablehnungsandrohung“ ist nach neuem Recht nicht mehr erforderlich. Es genügt aber – und macht eine Fristsetzung entbehrlich – wenn der Mieter ohnehin die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig verweigert hat. Wie bereits ausgeführt (vgl. Ziff. 3.), kann ein Verzug des Mieters mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung jedoch erst nach rechtlicher Beendigung des Miet-verhältnisse eintreten. Etwas anderes gilt nur, sofern durch die fehlende Ausführung bereits Substanzschäden am Mietobjekt eingetreten sind. Die bloße Aufforderung des Vermieters an den Mieter, die „erforderlichen Arbeiten“ auszuführen, reicht als Mahnung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nur dann aus, wenn die durchzuführenden Schönheitsreparaturen in einem Wohnungsabnahmeprotokoll bereits im einzelnen bezeichnet worden sind und der Mieter sich zu den Ausführungen verpflichtet hatte. Die Schönheitsreparaturen, die von dem Mieter noch durchzuführen sind, sollten deshalb so genau als möglich bezeichnet wer-den. Ebenso sollte darauf geachtet werden, dass die Frist zur Ausführung der Schönheitsre-paraturen nicht zu kurz bemessen ist, da an die Stelle der zu kurz bemessenen Frist automa-tisch eine „angemessene Frist“ tritt. Dies birgt die Gefahr in sich, dass dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nicht zusteht, wenn dieser zwar nach Ablauf der zu kurzen aber vor Ablauf der angemessen Frist die Durchführung der Schönheitsreparatu-ren selbst besorgt oder veranlasst.

Hat der Mieter vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben und das Mietobjekt geräumt, ohne aber die erkennbar notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen, kann darin grundsätzlich noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden. Reagiert aber der Mieter nach seinem vorzeitigen Auszug auf die Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters überhaupt nicht, liegt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung nahe.

Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter auch dann noch zu, wenn der Nachmieter eine Anfangsrenovierung der Wohnung durchführt. Er wird nicht etwa dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter die Vornahme dieser Arbeiten auf den Nachmieter abwälzen kann.

Der Schadensersatzanspruch umfasst zum einen die Kosten der Renovierung. Uneinheitlich beurteilt wird dabei die Frage, ob davon auch die Kosten einer so genannten „Grundrenovierung“ umfasst sind. Gemeint sind damit etwa die Fälle, in denen eine vorhandene Raufasertapete bereits mehrfach überstrichen wurde und deshalb ein weiterer Farbanstrich nicht mehr möglich ist, weil dann die Struktur der Tapete nicht mehr sichtbar wäre. Gemeint ist auch der Fall, in dem schon mehrere Lagen Mustertapeten aufgebracht wurden, so dass es nicht möglich ist, noch ein weiteres mal zu tapezieren, ohne vorher die Tapeten abzuneh-men. Es wird hierbei wohl die Rechtsprechung des BGH zur Übergabe einer unrenovierten Wohnung gelten: Soweit die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde, wird der Mieter verpflichtet sein, bei Ablauf der Fristen im vollen Umfang zu renovieren, soweit der Zustand der Mietsache dies erfordert.

Eine andere Frage ist, ob der Mieter auch zur Beseitigung von Schäden (z.B. Putzschäden, Feuchtigkeitsschäden etc.) verpflichtet ist. Betreffen diese Schäden, die der Vermieter zu beseitigen hat, weil es sich nicht um Schönheitsreparaturen handelt, nur einzelne Teile der Mietsache (z.B. nur eine bestimmte Wand), kann der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht insgesamt verweigern. Die Weigerung kann sich vielmehr nur auf den schadhaften Teil der Mietsache beziehen. Renoviert der Mieter hingegen auch die schadhaften Teile, so kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen, wenn aufgrund der Vorschäden die vom Mieter ausgeführten Arbeiten nicht sachgemäß sind, denn die Beseitigung von so genannten Untergrundschäden an Holz, Putz- und Mauerwerk gehört nicht zu dem vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen. Wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch nur insoweit zu, als dieser sich auf den entsprechenden Anteil der üblicherweise – d.h. ohne die Beseitigung der Substanz-schäden – anfallenden Arbeiten bezieht.

Der Schadensersatzanspruch erstreckt sich auch auf den Mietausfall, der auf der nicht vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache beruht. Bislang ging die Rechtsprechung davon aus, dass sich der Vermieter in einem solchem Fall gar nicht um eine weitere Vermietung bemühen musste. Die Rechtsprechung setzte stillschweigend voraus, dass die Wohnung im renovierten Zustand sofort hätte weiter vermietet werden können, so dass ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls auch für die tatsächliche Dauer der Renovierungsarbeiten bestand. Seit geraumer Zeit erwarten die Gerichte aber, dass seitens des Vermieters auch konkrete Vermietungsbemühungen angestellt wurden, die aber wegen des Vertragsverstoßes des Mieters erfolglos geblieben sind.

Der Vermieter, der dem aus der Wohnung ausgezogenem Mieter dadurch Mitbesitz an der Wohnung überlässt, dass er nicht sämtliche Schlüssel herausverlangt, sondern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, zu deren Vornahme der Mieter die Wohnung betreten muss, kann Ersatz des Mietausfalles auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung verlangen. Grund dafür ist, dass nicht das erforderliche Vorenthalten der Mietsache vorliegt, dass Voraussetzung für das Entstehen des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB wäre.

Zum Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich auch die Kosten des vorprozessual – zum Zwecke der Beweissicherung und zum Zwecke der Feststellung der Schadenshöhe – in Auftrag gegebenen Privatgutachtens eines vereidigten Sachverständigen. Dies soll nach der Rechtssprechung auch dann gelten, wenn die erforderlichen Gutachterkosten den festgestellten Schaden um bis zu 10% übersteigen, da ein Vermieter – jedenfalls soweit er Laie ist – vorab nicht die Schadenshöhe konkret einschätzen kann. Hat der Vermieter selbst ein umfangreiches Besichtigungsprotokoll erstellt, soll die Einholung eines Gutachtens überflüssig sein und keinen ersatzfähigen Scha-den darstellen. Die Einholung eines kostenintensiven Sachverständigengutachtens stellt dann einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar.

Nur wenig bekannt ist die vom BGH vertretene Rechtsauffassung, wonach ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auch dann nicht entfällt, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau des Mietobjektes nach Vertragsende alsbald ohnehin wieder zerstört würden.
Der BGH sieht es nicht als unbillig und rechtsmissbräuchlich an, trotzdem auf die Schönheitsreparaturklausel zu bestehen. Dies wird damit begründet, dass die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht nur dazu diene, die während der Vertragszeit für Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter abzuwälzen, sondern auch dazu, den Vermieter bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem nachfolgenden Mieter der Notwendigkeit zu entheben, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vornehmen lassen zu müssen. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kommt der BGH aber zu dem Ergebnis, dass der zunächst bestehende Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen sich in einem solchen Falle, in dem sich die tatsächliche Durchführung als eigentlich sinnlos darstellt, der Durchführungsanspruch in einen Geldersatzanspruch umwandelt. Der Mieter braucht neben den Materialkosten nur denjenigen Betrag zu entrichten, den er für Arbeitsleistungen seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen. Der Wert der zulässigen Eigenleistung des Mieters ist notfalls vom Gericht schätzen, soll aber im Allgemeinen nur einen Bruchteil der Kosten eines Handwerkers betragen können. Liegt ein Kostenvoranschlag vor, so kön-nen daraus zwar die Materialkosten übernommen werden, nicht aber die Lohnkosten.

5. Zusammenfassung

Auch nach der neueren Rechtssprechung können die Schönheitsreparaturen formularvertraglich ohne Weiteres dem Mieter aufgebürdet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht renoviert war. Auf den Mieter dürfen auch weiterhin die während der Dauer seines Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen abgewälzt werden, wie sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung ergeben. Jede Über-wälzung weiterer Verpflichtungen birgt die Gefahr in sich, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern die Überbürdung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist. Durchführungsfristen können vereinbart werden, sie dürfen aber nicht kürzer als die von der Rechtsprechung angenommenen Fristen sein.

Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen setzen jedenfalls bei vor dem 01.01.2002 geschlossenen Mietverträgen Verzug sowie Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung voraus. Ab 01.01.2003 entfällt auch bei Altmietverträgen, die vor dem 01.01.2002 geschlossen wurden, das Erfordernis einer Ablehnungsandrohung. Bei Neuverträgen seit dem 01.01.2002 ist diese Ablehnungsandrohung von vornherein nicht mehr erforderlich.

Streitig ist nach wie vor, ob auch vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter durch Fristsetzung (ggf. mit Ablehnungsandrohung) in Verzug gesetzt werden kann mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Dies wird im Allgemeinen zu verneinen sein. An die endgültige Erfüllungsverweigerung, die eine Fristsetzung entbehrlich macht, sind wei-terhin hohe Anforderungen zu stellen. Hinsichtlich des Umfanges des Schadensersatzan-spruchs wird zwischen Vorschäden und der so genannten Grundrenovierung differenziert. Während der Vermieter Vorschäden nicht beseitigen braucht ist er aber wohl zur Grundrenovierung verpflichtet.

Neu ist, dass der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls die Darlegung voraussetzt, dass ein Nachmieter vorhanden war, der die Wohnung bei ordnungsgemäßer Renovierung sofort übernommen hätte. Hinsichtlich der Gutachterkosten entfällt eine Ersatzpflicht durch den Mieter dann, wenn der Vermieter die Wohnung bereits vorher besichtigt und im ausreichenden Maße Feststellungen über den Renovierungszustand des Mietobjektes treffen konnte und getroffen hat.

Sind die Schönheitsreparaturen wirksam dem Mieter aufgebürdet worden, entfällt diese Verpflichtung des Mieters nicht dadurch, dass der Vermieter ohnehin beabsichtigt, das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses umzubauen oder abzureißen. Der Durchführungsan-spruch wandelt sich stattdessen in einen Geldanspruch auf Erstattung der ersparten Materialkosten und der des Werts der ersparten Eigenleistungen des Mieters.

Alles in allem ist festzustellen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses schon allein in punkto Durchführung von Schönheitsreparaturen noch viele Probleme für die Mietvertragsparteien bereit hält, die geeignet sind, Mietsvertragsparteien streitend auseinander gehen zu lassen. Gelingt es den Mietvertragsparteien, sich einvernehmlich auf eine sinnvolle Lösung zu einigen, wird dies wohl auf beiden Seiten mit dem geringsten finanziellen Aufwand ver-bunden sein. Einigen sich die Mietvertragsparteien nicht, dürfte die Einschaltung eines Rechtsanwalts aufgrund der mannigfaltigen Probleme unerlässlich sein.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
zurück