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Form- und Zugangsprobleme bei Mietvertragskündigungen

   

Für jede der Mietparteien ist es ratsam, Kündigungsschreiben am besten unter Zu-ziehung eines Zeugen persönlich oder gleich durch den Zeugen selbst, der auch den Inhalt des Schriftstückes gesehen hat, in den Briefkasten des Vertragspartners einzuwerfen oder diesem persönlich zu übergeben. Kündigungen werden also am besten schriftlich verfasst und unter Zeugen übergeben oder eingeworfen.

Der Inhalt des Kündigungsschreibens

Auf den Inhalt des Kündigungsschreibens soll an dieser Stelle nur insoweit eingegangen werden, als dass dafür Sorge zu tragen ist, dass sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, und dass es tatsächlich von allen Mietern bzw. allen Vermietern gekündigt wird und an alle Vermieter bzw. Mieter gerichtet ist. Ratsam, wenn auch nicht zwingend erforderlich, ist es, den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Dann kann man Missverständnissen rechtzeitig vorzubeugen und diese noch rechtzeitig mit dem Vertragspartner klären. Es reicht aber auch der Kündigungsausspruch „zum frühest möglichen Termin“ aus.

Die Form- und Zugangsproblematik

Bei der Kündigung von Geschäftsraum genügt eine mündliche Kündigungserklärung. Mündliche Kündigungen sind aus Beweisgründen aber nicht zu empfehlen, auch wenn im Falle von Geschäftsraumkündigungen schon durch bloßes schlüssiges Verhalten gekündigt werden kann. Erforderlich ist lediglich, dass der Vertragspartner zweifelsfrei erkennen kann, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Häufig finden sich Schriftformvereinbarungen im Mietvertrag.

Kann abweichend von einer solchen Vereinbarung dennoch mündlich gekündigt werden? Hier ist zu unterscheiden: Soll die Schriftform lediglich Beweiszwecken dienen, so ist auch eine mündliche Kündigung wirksam. Anders ist es, wenn die Schriftform Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung sein soll. Die Frage ist anhand des Einzelfalles zu klären; eine bestimmte Vermutung für die eine oder die andere Möglichkeit besteht nicht. Gibt es Streit über die Frage der Wirksamkeit einer mündlichen Kündigung, muss der Kündigende beweisen, dass die Schriftform lediglich zu Beweiszwecken vereinbart worden ist. Ein Beweis, der nur schwierig zu führen ist. Die gleichen Grundsätze gelten, wenn vereinbart ist, dass die Kündigung durch eingeschriebenen Brief erfolgen muss. Eine solche Vereinbarung wird im Zweifel nur getroffen, um Streitigkeiten über den Zugang der Kündigung vermeiden. Deshalb ist in aller Regel eine Kündigung auch dann wirksam, wenn sie dem Empfänger auf andere Weise wie zum Beispiel durch gewöhnlichen Brief, durch Boten oder – im Falle von Geschäftsraummieten – durch Fax zugegangen ist.
Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses genügt eine Kündigung lediglich durch Telegramm oder Telefax nicht, weil dort das Gesetz die Einhaltung der Schriftform verlangt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

Der BGH hat mit Urteil vom 21.01.2004 (AZ XII ZR 214/00) aktuell bestätigt, dass grundsätzlich eine mietvertraglich vereinbarte Kündigungsform kein Wirksamkeitserfordernis darstellt. In einem Geschäftsraummietvertrag war festgelegt, dass die Kündigung durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen habe. Der Mieter kündigte lediglich vorab per Telefax und warf das gleiche Kündigungsschreiben am Folgetag zusätzlich in den Hausbriefkasten des Vermieters ein. In dieser Zeit war der Vermieter verreist. Er kehrte erst zwei Wochen später aus dem Urlaub zurück und behauptete, eine ordnungsgemäße Kündigung läge nicht vor.

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass eine Schriftformvereinbarung grundsätzlich von Bedeutung ist, während eine Vereinbarung über die Versendungsart des Kündigungsschreibens als Einschreibebrief in aller Regel lediglich den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll, selbst aber keine konstitutive Wirkung hat. Deswegen gilt bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungsklärung vereinbart, dagegen kann der Zugang auch in anderer Weise als durch eingeschriebenen Brief wirksam erfolgen. Der BGH befindet sich damit in Einklang mit dem überwiegenden Teil der Rechtsprechung. Nur in Ausnahmefällen kann sich aus dem Mietvertrag ergeben, dass die Übermittlung per Einschreiben Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigungserklärung sein soll.

Die Form des Kündigungsschreibens

Vorliegend genügte das Telefaxschreiben dem Schriftformerfordernis, da es sich um die Kündigung eines Geschäftsraumes handelte. Besonderheiten gelten aber zwingend für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Hier findet § 568 Abs.1 BGB Anwendung. Ein Mietvertrag über Wohnraum muss schriftlich gekündigt werden. Durch eine vertragliche Vereinbarung kann diese Form weder erleichtert noch erschwert werden. Dies gilt gleichermaßen für die Kündigung beider Parteien. Wird die Schriftform missachtet, so ist die Kündigung unwirksam. Hintergrund ist, dass durch diese Formvorschrift in erster Linie verhindert werden soll, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum unüberlegt beendet wird. So ist eine mündlich erklärte Kündigung immer unwirksam, auch wenn sie vom Empfänger schriftlich „angenommen“ wurde. Die Kündigung muss zwingend schriftlich abgefasst sein und vom zur Kündigung Berechtigten – anders als im Falle von Geschäftsräumen – eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichen unterzeichnet sein. Die Unterschrift beispielsweise als „Der Hauseigentümer“ oder „Ihre Mieter“ genügt nicht. Eine solche Kündigung ist unwirksam. Achtung: Die Fotokopie einer unterschriebenen Kündigungserklärung enthält ebenfalls keine eigenhändige Unterschrift. Auch auf einem Telegramm oder in einem E-mail fehlt diese. Durch Telefax kann ebenfalls nicht wirksam gekündigt werden, weil der Empfänger hier nicht die Originalunterschrift des Kündigenden sondern nur eine Faxkopie davon erhält. Im Falle von Wohnraumkündigungen genügt also anders als im Falle von Geschäftsraumkündigungen eine Kündigung per Telefax nicht den Formerfordernissen.

Der Zugang des Kündigungsschreibens

Der Zugang des Kündigungsschreibens konnte nicht nur durch eingeschriebenen Brief, sondern auch durch Übermittlung eines Faxschreibens bewerkstelligt werden. Allerdings ist der Zugang des Kündigungsschreibens erst dann vollendet, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Daher ist auch bei einer Übermittlung per Telefax auf denjenigen Zeitpunkt abzustellen, indem sich der Kündigungsempfänger Kenntnis vom Inhalt der Kündigungserklärung beschaffen konnte. Es kommt nicht darauf an, ob der Kündigungsempfänger tatsächlich Kenntnis vom Inhalt erlangt hat. Es genügt vielmehr, dass die Erklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass sie üblicherweise – und nicht nur zufällig – wahrgenommen werden kann. Maßgeblich ist also, was allgemein üblich ist. Wird das Kündigungsschreiben in den Hausbriefkasten geworfen, so ist als Zugangszeitpunkt derjenige Zeitpunkt anzunehmen, in dem mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. So gilt ein an einem Samstagnachmittag eingeworfenes Kündigungsschreiben erst am darauf folgenden Montagmorgen als zugegangen, es sei denn, der Kündigungsempfänger hat von dem Kündigungsschreiben bereits vorher Kenntnis erlangt. Im Geschäftsverkehr ist nur in der üblichen Geschäftszeit mit einer Kenntnisnahme zu rechnen, so dass ein Samstag als Zugangstag im allgemeinen ausscheidet. Etwas anderes gilt aber für Ladengeschäfte, die auch an einem Samstag geöffnet haben. Wird das Kündigungsschreiben persönlich übergeben, so tritt der Zugang mit der Übergabe ein. Lehnt der Empfänger die Entgegennahme ab, so gilt die Kündigung gleichwohl im Zeitpunkt des Versuchs der Übergabe als zugegangen, solange der Empfänger keinen ausreichenden Grund für die Annahmeverweigerung hatte. Gefährlich sind so genannte „ungewöhnliche Übermittlungsversuche“ wie etwa der Einwurf des Kündigungsschreibens durch ein gekipptes Fenster oder das Durchschieben unter dem Türspalt. Wird ein eingeschriebener Brief unter Hinterlassung eines Benachrichtigungszettels beim Postamt niedergelegt, so ist der ordnungsgemäße Zugang der Kündigungserklärung erst dann bewirkt, wenn der Empfänger das Einschreiben auch tatsächlich abholt, wobei hierzu im allgemeinen keine Verpflichtung besteht. Wird das Schreiben nicht abgeholt, so fehlt es am Zugang. Hat hingegen der Kündigungsempfänger bereits aus anderen Gründen (zum Beispiel auch wegen umfangreichen Zahlungsverzugs) bereits mit der Kündigung zu rechnen gehabt, so kann ihm zugemutet werden, solches Schreiben auch bei der Post abzuholen. Holt er das Kündigungsschreiben nicht ab, so gilt die Kündigung trotzdem in dem Zeitpunkt als zugegangen, in dem die Abholung erwartet werden durfte. Auch im Falle der Übermittlung des Kündigungsschreibens per Telefax gilt, das sich der Zugangszeitpunkt nach den üblichen Geschäftszeiten richtet, soweit das Fax an die Geschäftsadresse des Mietvertragspartners geschickt wird. Im vorliegenden Fall ging das Telefax an das Faxgerät des Vermieters in seiner Privatwohnung. Für die Wirksamkeit des Zugangs per Telefax ist es deshalb ohne Belang gewesen, dass sich der Vermieter im Zeitpunkt des Ausdrucks des Kündigungsschreibens durch ein Faxgerät gerade in Urlaub befand. Das Risiko seiner Abwesenheit hatte der Vermieter selbst zu tragen. Der Vermieter hätte dafür Sorge tragen können, dass sein Briefkasten und sein Faxgerät geleert wird und ihm wichtige Nachrichten übermittelt werden. Trifft er solche nötigen Vorkehrungen nicht, so kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er durch Urlaub daran gehindert war, das Kündigungsschreibens zu lesen. Es kommt auch nicht darauf an, ob das Original der Kündigungserklärung durch Einwurf in den Briefkasten des Vermieters noch zugegangen ist. Die Übergabe des Originals der Kündigung und die darin enthaltene Kündigungsbestätigung hatten lediglich Beweisfunktion, während durch das Telefaxschreiben die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung gewahrt werden sollte.

Das Ergebnis

Im Zusammenhang mit der gewählten Form und Art der Übersendung bzw. Übergabe des Kündigungsschreibens ist erhöhte Sorgfalt geboten. Vertraglich vereinbarte Form- oder Zugangsvorschriften haben teilweise nur deklaratorischen Charakter, können aber auch konstitutiv wirken, so dass ein Abweichen von der vertraglichen Vereinbarung zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann. Gesetzliche Form- und Zugangsvorschriften sind praktisch ausnahmslos zwingend.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht DAV

 
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