Veröffentlichungen    

Anbietpflicht des Vermieters bei Kündigung wegen Eigenbedarfs

Neue Heimat?

   

Die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, ist zu respektieren, denn sie unterliegt seiner verfassungsmäßig durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz garantierten Dispositionsfreiheit (vgl. hierzu Urteil des Bundesverfassungsgerichts, veröffentlicht in NJW 1994, Seite 435). Dazu gehört auch die Entscheidung des Vermieters, das Mietverhältnis zu kündigen, soweit er die Wohnung künftig für sich selbst oder für einen nahen Angehörigen benötigt. Eine solche Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt allerdings einen erheblichen Eingriff in die Lebensumstände des bisherigen Mieters dar, dessen Besitzrecht an der gemieteten Wohnung ebenfalls, nämlich durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz, grundrechtlich geschützt wird (vgl. hierzu Urteil des Bundesverfassungsgerichts in NJW 1993, Seite 2035). Aufgrund dieser widerstreitenden Interessen ist der Vermieter zur schonenden Rechtsausübung verpflichtet. Er muss den mit der Eigenbedarfskündigung verbundenen Eingriff soweit als möglich abmildern, so dass der Mieter nicht stärker als unbedingt notwendig beeinträchtigt wird.

Mit zwei aktuellen Urteilen vom 09.07.2003 bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) die in der Rechtsprechung bereits herrschende Auffassung, dass den Vermieter grundsätzlich die Pflicht trifft, seinem Mieter eine ihm zur Vermietung zur Verfügung stehende andere Wohnung anzubieten, um die für den Mieter entstehenden Nachteile für den Verlust der ursprünglichen Wohnung bestmöglich abzumildern. Was den Umfang der Anbietpflicht betrifft, bestehen aber zeitliche und örtliche Grenzen.

Urteil des BGH vom 09.07.2003, Az VIII ZR 311/02 (veröffentlicht in NJW 2003, S. 2604 ff.) :

In dem hier vom BGH zu entscheidenen Fall hatte der Vermieter einer Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch vor Beendigung des anschließenden Räumungsrechtsstreits, war in dem selben Haus eine gleich große Wohnung des Vermieters frei geworden. Diese zweite Wohnung hatte der Kläger aber anderweitig weitervermietet und nicht etwa der gekündigten Mieterin als Ersatzwohnung angeboten.

Der BGH hatte schon in früheren Urteilen klargestellt, dass den Vermieter die Verpflichtung trifft, einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anzubieten. Umstritten und noch nicht entschieden war allerdings bislang die Frage, in welchem zeitlichen Rahmen dem Mieter eine freie oder frei werdenden Wohnung des Vermieters angeboten werden muss. Nach einer Meinung sollte eine solche Anbietungspflicht nur bis zum Ende der Kündigungsfrist bestehen, nach anderer Auffassung bis zum Ende des Räumungsrechtstreits. Eine dritte Meinung besagt schließlich, dass die Anbietpflicht auch über den Rechtsstreit hinaus bis zur Räumung der Wohnung gilt. Der BGH folgt der ersten Auffassung. Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, besteht lediglich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält. Ein jeder Mieter würde ermutigt, einen Rechtstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlauf des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. Es bestehen auch keine nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter. Ist das Mietverhältnis durch wirksame Eigenbedarfskündigung beendet, so hat der Vermieter keine Verpflichtung mehr, den Mieter über etwaige Alternativwohnungen zu informieren. Die Anbietpflicht über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus zu erstrecken, würde den Vermieter unangemessen beeinträchtigen. Zwar trifft den Vermieter die Verpflichtung, die Folgen der Eigenbedarfskündigung für den Mieter möglichst abzumildern. Diese Verpflichtung endet nach Auffassung des BGH jedoch zutreffend mit der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist. Würde man eine noch weitergehende Anbietpflicht annehmen, wäre der Vermieter unter Umständen noch während eines langwierigen Rechtstreits durch mehrere Instanzen gehindert, frei werdende Wohnungen an andere Mieter zu vermieten. Durch all diese Nachteile würde der Vermieter in seinem verfassungsmäßig geschützten Eigentumsrecht unverhältnismäßig eingeschränkt.

Da im geschilderten Fall die Alternativwohnung erst 5 Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wurde, hatte der Vermieter gegen die ihm obliegende Pflicht, der Mieterin eine Alternativwohnung anzubieten, nicht verstoßen.

Urteil des BGH vom 09.07.2003, Az VIII ZR 276/02 (veröffentlicht in NJW 2003, S. 2604) :

Im zweiten Fall hatte der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs für seinen Bruder und dessen sechsköpfige Familie gekündigt. Das Berufungsgericht hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, weil dem Mieter nicht eine freie, mehrere Kilometer entfernte Wohnung angeboten worden war.

Auch hier hat der BGH nochmals bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anbieten muss, sofern diese weiterhin vermietet werden soll, anderenfalls die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist. Bei der Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren. Es ist jedoch auch entscheidend zu berücksichtigen, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift, weshalb der Vermieter gehalten ist, diesen Eingriff möglichst abzumildern. Ausnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will. Ausdrücklich erstreckt sich jedoch nach Auffassung des BGH diese Anbietpflicht des Vermieters nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Sie dient lediglich dem Ziel, dem Mieter zur ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dagegen besteht der Zweck nicht darin, dem Mieter lediglich die ihm belastende Wohnungssuche abzunehmen.

Ergebnis :

Die beiden Urteilen zeigen, dass der Anbietpflicht des Vermieters enge zeitliche und räumliche Grenzen gesetzt sind. Die Anbietpflicht entfällt schon, wenn die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, zum Beispiel noch während des laufenden Räumungsprozesses, frei wird. Sie beschränkt sich zudem auf eine im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindliche Wohnung, um dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten Umgebung zu beziehen. Fehlt die erforderliche räumliche Nähe zu der bisherigen Wohnung, verhält sich der Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er die Alternativwohnung anderweitig vermietet. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter gewissenhaft prüfen, ob ihm eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, die er den zu kündigenden Mieter anbieten muss. Dabei kommt nicht jede Wohnung und jeder Zeitpunkt in Betracht. Räumlich ist die Anbietpflicht auf das selbe Haus oder die selbe Wohnanlage beschränkt. In zeitlicher Hinsicht muss eine vorhandene Alternativwohnung nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist angeboten werden.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
zurück