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Mietkautionszahlung – Wofür darf sie der Vermieter verwenden?


   

Die Pflicht des Mieters, an den Vermieter eine Kaution zu entrichten, gehört nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichten des Mieters wie die Mietzahlung.

Der Mieter muss nur dann eine Sicherheit (in der Regel eine Geldsumme oder eine Bürgschaft) leisten, wenn dies mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart ist. Der Vermieter kann nicht nachträglich noch auf die Zahlung einer Kaution bestehen.

Welche Forderungen des Vermieters sind durch die Kaution gesichert?

Der Gesetzgeber trifft bereits eine Aussage in § 551 Abs. 1 BGB. Danach erfolgt die Sicherheitsleistung seitens des Mieters „für die Erfüllung seiner Pflichten“.

Im Rahmen der Vertragsfreiheit können die Parteien im Einzelnen vereinbaren, für welche Pflichten des Mieters die Kaution Sicherheit bieten soll. Gibt es dazu keine besondere Absprache, gilt – nach den Buchstaben des Gesetzes -, dass die Kaution für den Vermieter Sicherheit für alle Forderungen gegen seinen Mieter aus dem Mietverhältnis gewährt. Dazu gehören:

• die geschuldete Miete,

• die Betriebskosten, soweit sie nicht schon mit der Miete abgegolten sind
(Vorauszahlung oder Pauschale),

• Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz (nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder schuldhaft verursachte Beschädigungen der Mietsache),

• Kosten der Rechtsverfolgung, soweit sie der Mieter aufgrund einer gerichtlichen Kostengrundentscheidung vom Vermieter verlangen kann.

Sind auch Ansprüche des Vermieters außerhalb des Mietverhältnisses abgesichert?

Auch hier ist zuerst zu prüfen, ob eine sog. Individualabrede besteht, ob die Parteien also etwas Konkretes zur Frage vereinbart haben, welche Ansprüche gesichert sein sollen.
Nachdem dies regelmäßig nicht der Fall sein wird, gilt, dass der Vermieter nur solche Ansprüche gegen den Mieter geltend machen darf, die ihren Ursprung in dem aktuellen Mietverhältnis haben.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 11.07.2012 noch einmal bestätigt, dass die vom Mieter gezahlte Kaution ausschließlich Ansprüche des Vermieters aus dem jeweiligen Mietverhältnis sichern soll und deshalb der Vermieter nicht die Kaution benutzen darf, um Ansprüche aus Forderungen aus anderen Mietverhältnissen oder sogar völlig mietfremde Forderungen gegen den Mieter damit auszugleichen. In der Vereinbarung einer Mietkaution sei stillschweigend die Sicherungsabrede enthalten, nur Ansprüche aus dem aktuellen Mietverhältnis zu sichern.

Demzufolge kann ein Vermieter auch nicht die Kaution des Mieters zur Aufrechnung benutzen, wenn der Mieter seinerseits Forderungen aus einem anderen Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter geltend macht. Der BGH widerspricht einer Mindermeinung, wonach eine solche Aufrechnung auch mit nicht aus demselben Mietverhältnis stammenden Forderungen des Mieters möglich sei, weil in diesem Fall die Zweckbindung zur Kaution entfalle und deshalb der Vermieter auf die Kaution im Rahmen der Aufrechnung entgegenstellen könne.

Der BGH verweist darauf, dass nur sog. konnexe Ansprüche aus dem gleichen Rechtsverhältnis im Rahmen einer Aufrechnung gegeneinander gestellt werden können.

Ergebnis :

Der Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der ihm zugestandenen Überlegungs- und Prüfungspflicht, die bis zu sechs Monate dauern kann, die Kaution einschließlich Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Diesem Rückzahlungsanspruch des Mieters kann er nur dann mit einer Aufrechnung begegnen, wenn er Forderungen gegen den Mieter hat, die aus dem aktuellen Mietverhältnis stammen.

 
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