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Wann darf der Vermieter wieder selbst in die Wohnung einziehen?

   

Wann darf der Vermieter wieder selbst in die Wohnung einziehen?
- Nutzungswunsch und echter Eigenbedarf -
Rechtsanwalt Hubertus Höck, München
Vorsitzender des BWE Kreisverbandes Starnberg

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 gibt es bei Wohnraum keine befristeten Miet-verhältnisse mehr auf bestimmte Zeit. Verträge vor dem 31.12.2000 gelten inzwischen als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Zeitmietvertrag des § 575 BGB

Dieser sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag bildet eine Ausnahme. Der Vermieter darf zwar das Ende des Mietverhältnisses festlegen, muss aber schon bei Vertragsabschluss in schriftlicher Form die Gründe hierfür angeben. Unterlässt er dies, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
Der Katalog für die Gründe ist begrenzt, der Vermieter muss die Räume
- für sich oder Familienangehörige anschließend nutzen,
- die Räume so verändern wollen, dass die Weitervermietung zumindest erheblich erschwert ist, oder
- sie dann an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, z.B. einen Hausmeister, vermieten.

Mietverträge auf unbestimmte Zeit

Hat der Vermieter keinen solchen konkreten Nutzungswunsch oder will er sich nicht festle-gen, kann der Mietvertrag nur auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. In diesem Fall ist der Vermieter darauf angewiesen, sein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung darzulegen, wenn er das Mietverhältnis kündigen will. Auch hier hat der Gesetzgeber in § 573 Abs. 2 BGB die möglichen Gründe geregelt. Verlangt wird
- eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter,
- Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen
- eine Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn das Mietver-hältnis fortgesetzt werden würde.

Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter

In beiden Fällen geht es darum, einen angemessenen Interessenausgleich zwischen Ver-mieter und Mieter zu finden. Der Vermieter möchte Mieteinnahmen erzielen. Er will aber auch sicherstellen, dass er selbst in die Wohnung einziehen darf, wenn ein berechtigtes Interesse für ihn besteht.
Dagegen möchte der Mieter möglichst vor einer Kündigung sicher sein, jedenfalls - solange er nicht selbst auch die Wohnung aufgeben will.
Der Schutz des Mieters muss umso größer sein, je mehr er auf eine Fortsetzung des Miet-verhältnisses vertrauen darf.

Beim qualifizierten Zeitmietvertrag genügt der Nutzungswunsch

Hier weiß der Mieter, dass er nach einem bei Vertragsbeginn bereits festgelegten Zeitraum ausziehen muss und kennt auch den Grund, z.B. weil der Vermieter die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen will. Er kann das Mietverhältnis nur dann fortsetzen, wenn sich der vertraglich festgelegte Nutzungszweck des Vermieters zerschlagen sollte. Es muss für den Vermieter kein Vorteil durch den Bezug der bis dahin vermieteten Wohnung entstehen; die Wohnsituation muss sich nicht verbessern. Der Mieter kennt auch die begrenzte Dauer des Mietverhältnisses von Anfang an; er hat sich darauf eingelassen.

Bei anderen Mietverhältnissen muss der Vermieter die Wohnung „benötigen“

Wenn der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit nicht gegen ver-tragliche Pflichten schuldhaft verstößt oder ein größerer Umbau des Objekts aus wirtschaftli-chen Gründe notwendig ist, bleibt dem Vermieter bei der Darstellung seines berechtigten Interesses nur der Eigenbedarf. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben präzise vor-tragen, warum er die Wohnung tatsächlich für sich oder seine Angehörigen benötigt, wobei dieser Grund zu Beginn des Mietverhältnisses nicht schon vorgelegen haben darf. Außerdem müssen die Gründe im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar dargelegt sein. Dazu gehört auch der Nachweis, dass dem Vermieter keine andere Wohnung zur Verfügung steht. Nachgereicht können nur solche Kündigungsgründe werden, die später entstanden sind. Aus der Begründung muss sich insbesondere im Einzelnen ergeben, worin die Notwendigkeit liegt, dass der Vermieter oder ein bestimmter Angehöriger in die bisher ver-mietete Wohnung einziehen wollen.
Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die eine vermieterfreundliche Tendenz zeigt. So wird der Angehörigenstatus auch auf Geschwister, Neffen und Nichten ausgedehnt. Auch der Ehegatte, von dem sich der Vermieter scheiden lassen will, bleibt insofern noch „Angehöriger“. Der Hinweis, dass die inzwischen 18 Jahre alt gewordene Tochter, die bisher im Kinderzimmer innerhalb der Vermieterwohnung gelebt hat, einen eigenen Hausstand ha-ben möchte, wird ebenfalls akzeptiert, soweit die Wohnung nicht offensichtlich überdimensi-oniert ist. Auch die Aufnahme eines pflegebedürftigen Angehörigen des Vermieters oder die Vermietung an eine Pflegeperson, die der Vermieter dringend benötigt, werden als Bedarfs-grund anerkannt.

Fazit

Es ist für den Vermieter relativ einfach, bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag seinen Nut-zungswunsch und damit den Befristungsgrund für den Mietvertrag wirksam anzumelden. Er muss nur die Person benennen, die die Wohnung beziehen soll, und den Zeitpunkt, wann dies geschehen wird. Die Frage des „warum“ spielt dabei keine Rolle. Verzögert sich der Grund der Befristung, kann der Mieter lediglich eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis dahin verlangen. Nur wenn der Grund entfällt, entsteht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dann ist der Vermieter wieder darauf angewiesen, sein berechtigtes Interesse darzulegen, warum er die Wohnung „benötigt“.
Eine Eigenbedarfskündigung muss dagegen sehr sorgfältig und umfassend abgefasst sein, da man sie nicht nachbessern kann. Gerade dann, wenn noch eine längere Kündigungsfrist einzuhalten ist, ist es sehr ärgerlich, wenn das Gericht feststellt, dass die Eigenbedarfskün-digung des Vermieters unbegründet war und deshalb eine darauf gestützte Räumungsklage abweist. Der Vermieter muss dann wieder ganz von vorne anfangen und eine neue Eigen-bedarfskündigung unter Einhaltung der entsprechenden Frist aussprechen.

Empfehlung

Der Vermieter, der an eine Eigenbedarfskündigung denkt, sollte rechtzeitig wegen der drei-monatigen Wartefrist eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Allerdings tritt diese Ver-sicherung erst dann ein, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht oder trotz des durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsendes nicht räumt und deshalb eine Räumungsklage notwendig wird. Akzeptiert der Mieter die Kündigung, muss die Versicherung nicht eintreten. In diesem Fall bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, die ihm durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts entstanden sind. Im Hinblick auf die Schwierigkeit und die Konsequen-zen einer unzureichenden Kündigung sollten diese Kosten allerdings in Kauf genommen werden, zumal das gewünschte Ergebnis, nämlich die Räumung durch den Mieter, erreicht worden ist.
Eines sollte für den Vermieter aber selbstverständlich sein:
Beim Abschluss oder bei Kündigung eines Mietvertrages sollte er sich unbedingt von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen, über die BWE-Mitgliedschaft selbstverständlich kostenlos.

 
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