Veröffentlichungen    

Zum Wegnahmerecht des Mieters

   

Das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg hat mit Urteil vom 06.06.2003 (Az. 6 U 20/03) entschieden, dass der Anspruch eines Mieters auf Herausgabe seiner Möbel und anderer Gegenstände, die er in die Mietwohnung eingebracht hatte, auch dann innerhalb von 6 Monaten ab dem Wirksamwerden der Kündigung verjährt, wenn die Wirksamkeit der Kündigung erst viel später – nämlich am Ende eines über zwei Instanzen und mehrere Jahre geführten Rechtstreits – festgestellt wird.

Einrichtung

Das OLG hat darauf hingewiesen, dass dem Wegnahme- oder Herausgabeanspruch des Mieters gemäß § 539 Abs. 2 BGB n.F. (= § 547a BGB a.F.) seitens des Vermieters die Einrede der Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB n.F. (= § 558 Abs. 2 BGB a.F.) entgegenstehen kann, wodurch dem Vermieter ein dauerhaftes Besitzrecht an diesen Gegenständen eingeräumt wird. Die Rechtslage führt dazu, dass der Vermieter gegen den Mieter in analoger Anwendung des § 1004 BGB einen Anspruch auf Unterlassung der angedrohten Wegnahme der vom Mieter eingebrachten Einrichtungsgegenstände hat. Unter Einrichtung sind bewegliche Sachen zu verstehen, die zwar mit dem Mietobjekt verbunden werden, trotzdem später aber wieder abgetrennt werden können. Sie ermöglichen eine bessere wirtschaftliche Nutzung der Mietsache. Dazu zählen u.a. Teppichböden, Einbauschränke, Regale, Öfen, Raumteiler, Badeinrichtungen und Beleuchtungsanlagen. Ferner gehören dazu auch Sträucher, Hecken, Bäume und andere Pflanzen, soweit diese umgepflanzt werden können.

Verjährung

Die Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme der Einrichtung verjähren binnen sechs Monaten seit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 Abs. 2 BGB. Unter der Verjährung ist das Recht zu verstehen, nach einem bestimmten Zeitablauf, das von einem anderen verlangte Tun oder Unterlassen verweigern zu dürfen. Die Verjährung beruht auf den Gedanken, dass gewisse tatsächliche Zustände, die längere Zeit hindurch unangefochten bestanden haben, im Interesse des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit als zurecht bestehend anerkannt werden. Ansprüche, die über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht werden, sind nicht oder nicht mehr gerechtfertigt, weshalb der Anspruchsschuldner zu schützen ist. Abweichend von den allgemeinen Verjährungsregeln beginnt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 BGB mit Beendigung des Mietverhältnisses. Verjährung führt nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs. Sie gibt den Schuldner – hier dem Vermieter – aber ein Leistungsverweigerungsrecht, wenn er die Einrede der Verjährung erhebt.

Berechnung

Für die Berechnung der sechsmonatigen Verjährungsfrist gelten die § 186 ff BGB. Nach § 187 Abs. 1 BGB wird, wenn für den Anfang einer Frist ein Ereignis oder ein in den Lauf eines Tages fallender Zeitpunkt maßgebend ist, bei der Berechnung der Frist der Tag, in den das Ereignis fällt, nicht mitgerechnet. Der Rückerhalt der Mietsache stellt sich ebenso wie die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses als ein „Ereignis“ im Sinne dieser Vorschrift dar. Ist eine Frist nach Wochen, Monaten oder einen mehrere Monate umfassenden Zeitraum (hier halbes Jahr) bestimmt, dann endet die Verjährungsfrist mit Ablauf desjenigen Tages des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag entspricht, in den das Ereignis fällt. Fehlt ein solcher Tag, z.B. weil der Monat nur 30 Tage hat, endet die Verjährungsfrist mit Ablauf des letzten Monatstages, § 188 Abs. 3 BGB. Ferner gilt für die Berechnung der Frist § 193 BGB. Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung tritt, wenn an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu erbringen ist, der Tag oder der letzte Tag der Frist aber auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder auf einen Sonnabend, tritt an die Stelle dieses Tages der nächste Werktag. Bezüglich der Verjährungsfrist bedeut dies, dass die Verjährung dann erst mit dem nächsten Werktag vollendet ist.

Ansprüche

Die kurze mietrechtliche Verjährung von sechs Monaten gilt sowohl für Wegnahmeansprüche selbst als auch für Ansprüche auf Duldung der Wegnahme nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach herrschender Meinung ist für den Verjährungsbeginn des Wegnahmeanspruchs auf die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses, hier also auf das Wirksamwerden der Kündigung abzustellen. Beginnt die Verjährung beispielsweise zum 01.04.2002 zu laufen, weil das Mietverhältnis durch Kündigung zum 31.03.2002 endete, endet die sechsmonatige Verjährungsfrist zum 30.09.2002. Zu Recht ist auf die rechtliche und nicht die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses abzustellen, weil so auch der vertragsbrüchige Mieter, der die Mietwohnung über die Vertragszeit nach wirksamer Kündigung hinaus weiter benutzt, nicht eigenmächtig den Beginn der Verjährung hinauszögern kann.

Mit der Rückgabe der gemieteten Sache geht das Wegnahmerecht in einen Anspruch auf Gestattung der Wegnahme über, weil der Mieter nicht mehr eigenmächtig die Wegnahme betreiben kann. Begründet wird die kurze Verjährungsfrist in diesen Fällen damit, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung der gegenseitigen Ansprüche herbeigeführt werden soll. Ist der Anspruch auf Duldung der Wegnahme verjährt, so hat der Vermieter ein dauerndes Recht zum Besitz an den Einrichtungen erlangt. Maßgeblich für den Fristbeginn ist die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses (vergleiche auch BGH in NJW 1965, S.1225). Das ist der Zeitpunkt, in dem die vereinbarte Mietzeit abläuft oder die Kündigung wirksam wird. Es spielt hierbei keine Rolle, ob es sich um eine fristgemäße oder um eine fristlose Kündigung handelt. Der Mieter, der nicht vertragstreu ist und mit dem Ablauf seines vertraglichen Nutzungsrecht die Mietsache nicht an den Vermieter zurückgibt, soll durch sein Verhalten nicht auch noch begünstigt werden (vergleiche auch OLG Hamm in WuM 1996, S. 474). Deshalb lässt es die Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der rechtlichen und nicht der tatsächlichen Beendigung ankommen. Dies kann und darf durchaus zur Folge haben, dass der Mieter gezwungen ist, seine vermeintlichen Ansprüche auf Wegnahme bzw. Duldung der Wegnahme schon vor Räumung der Mietsache gerichtlich geltend zu machen. Von besonderer Bedeutung ist dies, wenn er sich gegen eine Kündigung zur Wehr setzt.

Dies gilt in gleicher Weise auch für den Duldungsanspruch, in den sich der Wegnahmeanspruch nach Räumung und Rücknahme des Mietbesitzes wandelt; jedenfalls dann, wenn der Wegnahmeanspruch nach § 539 Abs. 2 BGB im Zeitpunkt der Räumung schon verjährt war. Dafür spricht nicht nur der klare Wortlaut des Gesetzes. Auch rein tatsächliche Erwägungen stützen dieses Ergebnis, denn lediglich aus praktischen Gegebenheiten (Aufgabe der Mietsache) wandelt sich der Wegnahmeanspruch in einen Duldungsanspruch. Damit wird der Tatsache Rechung getragen, dass der Vermieter wieder den Besitz an der Mietwohnung erhalten hat, so dass der ehemalige Mieter nicht mehr ohne dessen Mitwirkung den Besitz an den eingebrachten Einrichtungsgegenständen erlangen kann. Wenn der Hauptanspruch auf Wegnahme aber mit einer dauernden Einrede der Verjährung belastet ist, kann für den Duldungsanspruch nichts anders gelten. Hält sich der Mieter unberechtigt vertrags- oder rechtswidrig in fremden, weil wirksam gekündigten Mieträumen auf, ist es zwar sein gutes Recht, sich auf die behauptete Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung zu berufen und es auf einen längeren Rechtstreit über mehrere Instanzen ankommen zu lassen. Es ist aber dann auch sein Risiko, wenn die Gerichte schließlich rechtskräftig feststellen, dass die ausgesprochene Kündigung wirksam war und der Mieter durch die verzögerte Räumung einen Rechtsverlust erleidet. Umgekehrt kann es nicht angehen, dass der durch wirksame Kündigung unberechtigte Besitzer die Verjährung der Wegnahme- bzw. Duldungsansprüche dadurch eigenmächtig und gegen das Gesetz einseitig zu seinen Gunsten abändern und hinauszögern kann, in dem er die Kündigung missachtet und das Mietobjekt nicht räumt.

Rechte und Pflichten

Steht dem Vermieter ein dauerndes Recht zum Besitz zu, so bezieht sich dieses Recht auch auf die Einrichtungen, d.h. die beweglichen Sachen, die mit der Mietsache verbunden wurden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck dienen. Mit Eintritt der Verjährung erlangt der Vermieter, sofern er sich auf die Verjährung beruft, ein dauerndes Recht zum Besitz an diesen Gegenständen, ohne dass er dem Mieter für den Besitz z.B. Nutzungsentschädigung zu zahlen hätte. Er kann die Einrichtungen auch veräußern. Dem Mieter stehen gegen den Vermieter weder Schadensersatz- noch Bereicherungsansprüche zu.

Hat der Mieter das Objekt samt Einrichtung an den Vermieter zurückgegeben, ist der Vermieter für die Dauer von sechs Monaten nach rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, dem Mieter die Wegnahme zu gestatten. Entsteht durch die Wegnahme ein Schaden am Mietobjekt, kann der Vermieter die Gestattung der Wegnahme verweigern, bis ihm für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden Sicherheit geleistet wird. Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt lediglich zugänglich machen. Eine weitere Mitwirkungspflicht besteht nicht. Die Kosten der Wegnahme und des Abtransports treffen den Mieter. Hat der Mieter beispielsweise die Einrichtung an den Nachmieter verkauft oder verschenkt, liegt darin eine zulässige Abtretung des Wegnahmerechts. Wurde die Einrichtung hingegen lediglich zurückgelassen, bleibt dem Mieter das Wegnahmerecht auch gegenüber dem Nachmieter. Wird die Mietwohnung dagegen von dem ehemaligen Vermieter und Wohnungseigentümer verkauft, hat der Mieter seinen Herausgabeanspruch gegen den neuen Eigentümer zu richten.

Macht der Mieter von seinem Wegnahmerecht Gebrauch, ist er verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dies bedeutet, dass er die Einrichtung vollständig zu entfernen hat. Er darf sich nicht etwa darauf beschränken, lediglich wertvolle Bestandteile wegzunehmen und dem Vermieter den Rest in der Wohnung stehen zu lassen. Schäden am Mietobjekt muss der Mieter beseitigen. So muss er auf seine Kosten Dübellöcher verschließen und Putz- und Dekorationsschäden ausbessern. Schließlich ist bei Austausch vermieterseitiger Ausstattung durch eine eigene Einrichtung entweder die frühere oder jedenfalls eine gleichwertige Ausstattung wieder einzubringen. Ist es nicht mehr möglich, den früheren Zustand wieder herzustellen, ist umstritten, ob dem Mieter kein Wegnahmerecht mehr zusteht oder ob der Vermieter lediglich Schadensersatz in Geld fordern kann. Dieselbe Frage stellt sich, wenn die Wiederherstellung wirtschaftlich unzumutbar hohe Kosten verursachen würde. Nach der herrschenden Meinung geht das Wegnahmerecht vor. Aus dem Gesetz ergibt sich nichts Gegenteiliges. Im Gegenteil lässt sich aus § 258 Satz 2 BGB schließen, dass der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache die Wegnahme nur solange verweigern darf, bis ihm der Mieter Sicherheit für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden geleistet hat. Die Wegnahme muss also geduldet werden, wenn der Schaden durch die Sicherheit gedeckt ist.

Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Herausgabeanspruch des Mieters wegen eingebauter Einrichtungen bzw. der Duldungsanspruch auf Herausgabe nach sechs Monaten verjährt. Die Sechsmonatsfrist berechnet sich nach dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht ausgezogen ist. Selbst wenn der Mieter das Mietobjekt noch bewohnt, obwohl das Mietverhältnis bereits seit sechs Monate beendet und auch nicht wieder aufgelebt ist, kann sich der Vermieter auf die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs berufen und die Wegnahme durch den Mieter verweigern.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
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