Veröffentlichungen    

Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung

   

Zum 1. Januar 2004 sind im Mietrecht zwei neue Verordnungen in Kraft getreten, die das Recht der Betriebskosten betreffen. Es handelt sich um die Betriebskostenver-ordnung (BetrkV), die die bisher geltende Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung verdrängt, und um die Wohnflächenverordnung (WoFIV), welche die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung ersetzt.

Aufgrund der allgemeinen Teuerungsrate haben die Betriebskosten eines Mietverhältnisses stark an Bedeutung gewonnen. Waren Sie früher oft im Mietzins enthalten und wurden nicht extra abgerechnet, wird heute von ihnen als von einer „Zweiten Miete“ gesprochen. So kann es auch für den Vermieter massive finanzielle Folgen haben, wenn er bei der Mietvertrags-gestaltung unachtsam oder unwissend auf die wirksame Umlage der Betriebskosten auf den Mieter verzichtet und deshalb die Betriebskosten aus eigener Tasche an Ver- und Entsor-gungsunternehmen, Serviceeinrichtungen und Fiskus abführen muss, ohne sich dieses Geld beim Mieter wiederholen zu können.

Die neue Wohnflächenverordnung

Im Rahmen der Vermietung und wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie spielt die Wohnfläche eine maßgebliche Rolle. Sie bildet die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises und den Wert der Immobilie. In aller Regel ist die Wohnfläche Verteilerschlüssel bei Modernisierungsumlagen und Betriebskostenabrechnungen. Im Falle von Mieterhöhungen lässt sich die Frage, ob der begehrte Mietzins noch ortsüblich ist, nur anhand des Quadratmeterpreises berechnen, so dass die richtige Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist. Diese Frage gab bislang häufig Anlass zu Streitigkeiten zwischen den Miet-vertragsparteien. Dabei gab es im Falle des preisungebundenen Wohnraums keine konkrete Rechtsgrundlage. Dies führte in der Praxis dazu, dass für ein und dieselbe Wohnung, je nach Berechnungsmethode, eine unterschiedliche Wohnfläche ermittelt werden konnte. Mit der neuen Wohnflächenverordnung wurde nun verbindlich festgelegt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. In diesem Zusammenhang wurde die Wohnfläche auch als allgemeiner Ver-teilerschlüssel gesetzlich festgelegt, so dass die Betriebskosten eines Miethauses nach der berechneten Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden können.

In der neuen Wohnflächenverordnung ist festgelegt, dass Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, aber auch Balkone, Loggien, Dachgärten und jetzt auch Terrassen zur Wohnfläche zählen. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden die vorgenannten Flächen allerdings nur zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte berücksichtigt, da deren „Wohnwert“ geringer ist als der der eigentlichen Wohnräume. Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Boden-, Trocken- und Heizungsräume und Garagen, die nicht dem dauernden oder zumindest vorübergehenden Aufenthalt von Menschen zu unmittelbaren Wohnzwecken dienen, spielen keine Rolle. Auch Geschäftsräume finden keine Berücksichtigung. Ein Zimmer innerhalb der Wohnung, das lediglich auch zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt wird, wird nicht als Geschäfts-, sondern als Wohnraum gewertet. Bei Wintergärten wird danach unterschieden, ob diese beheizbar sind oder nicht. Besteht keine Beheizungsmöglichkeit, so wird die Fläche des Wintergartens lediglich hälftig ange-rechnet. Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, zum Beispiel Hobbyräume, sind grundsätzlich nur zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen.

Die neue Wohnflächenverordnung regelt auch, wie die Ermittlung der Grundflächen zu erfolgen hat. Neu ist beispielsweise, dass die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen außer acht bleiben, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,5 m aufweisen und ihre Grundfläche weniger als 0,1 m² beträgt. Dadurch soll sichergestellt werden, dass nur diejenigen Raumteile zur Grundfläche gerechnet werden, die auch noch tatsächlich nutzbar sind. Zu denken ist hierbei beispielsweise an Verkleidungen von Installationen, deren Oberfläche zum Beispiel noch als Ablage genutzt werden kann. Raumteile unter Treppen und Dachschrägen sind bei der Wohnflächenberechnung jedenfalls anteilig zu berücksichtigen. Vollständig einzuberechnen ist deren Fläche, wenn diese Räume oder Raumteile noch eine lichte Höhe von mindestens 2 Metern aufweisen, zur Hälfte bei einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter aber weniger als 2 Metern. Die Flächen von Erkern und Wandschränken werden einbezogen, selbst wenn diese eine Wohnfläche von weniger als 0,5 m² aufweisen sollen.

Gemessen wird im fertig gestellten Wohnraum oder auf der Grundlage einer Bauzeichnung. Die Ermittlung der Grundflächen aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ist nicht mehr zulässig. Eine vom Bauplan abweichende Bauweise erfordert eine Neuvermessung. Die Ermittlung der Wohnfläche kann auch nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen erfolgen; - ein genereller Abzug für Putz in Höhe von 3 % ist nicht mehr vorgesehen.

Zu gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Frage der Wohnfläche einer Immobilie wird es sicher auch künftig kommen. Die neue Wohnflächenverordnung führt zwar zu einer abschließenden Erklärung bislang immer wieder unterschiedlich beurteilter Fragen, kann aber nicht jeden Einzelfall abschließend und ausreichend beurteilen. So lässt sie in besonderen Fällen, z.B. bei besonders guten Lagen oder aufwändigen Balkon- und Terrassengestaltungen, die zu einem höheren Wohnwert führen, eine Abweichung von der Regelanrechnung zu. Die Gerichte werden sich also auch weiterhin mit den Umständen des Einzelfalls zu befassen haben, um eine interessengerechte Anrechnung dieser Flächen zu erreichen.

Die neue Betriebskostenverordnung

Sie ersetzt die bisherige Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Nach wie vor ist es aber erforderlich, dass der Vermieter den Mieter durch Vertrag verpflichten muss, die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten zu zahlen. Ansonsten hat auch weiterhin der Vermieter allein für die Begleichung der Betriebskosten zu sorgen, ohne sich bei seinem Mieter schadlos halten zu können. Da § 12 Betriebskostenverordnung den vormals in Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalog großteils unverändert ü-bernimmt, sollen im Folgenden nur die Änderungen kurz angesprochen werden. So ist bei den öffentlichen Lasten die so genannte Hypothekengewinnabgabe gestrichen worden, weil diese nicht mehr erhoben wird. Zu den Kosten der Wasserversorgung zählen nun auch ausdrücklich die Kosten der Eichung von Kalt- und Warmwasserzählern, zu den Kosten der Müllbeseitigung die Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen. Umlagefähig sind jetzt sogar die Kosten der Berechnung und Aufteilung des Abfalls. Bisher konnten diese Kosten nur bei entsprechender Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten“ umgelegt werden. Zu den umlagefähigen Kosten der Hausreinigung zählen künftig auch die Kosten für vorbeugende Ungezieferbekämpfung. Im Rahmen der Sach- und Haftpflichtversicherungen sind jetzt auch die Kosten der Elementarschadenversicherung ausdrücklich umlagefähig. Im Falle von Antennen und Breitbandkabeln berücksichtigt die neue Betriebskostenverordnung überdies die zahlreichen zwischenzeitlich neu entstandenen Kostenpositionen. Versäumt wurde jedoch die Aufnahme der Kosten einer Versicherung für Überspannungsschäden infolge Blitzschlags und der Haftpflichtversicherung für Gastanks und Fernsehgemeinschaftsantennen.

Im Ergebnis hinterlässt die neue Betriebskostenverordnung gemischte Gefühle. Einerseits wurde die Kontinuität gewahrt, indem nahezu unverändert der alte Text der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung in die Betriebskostenverordnung aufgenommen wurde. Andererseits stellt sich die Frage, warum der Aufwand einer Neufassung unternommen wurde, um schließlich doch nur wieder kleine Änderungen vorzunehmen. Zwar wurde viel Energie auf die sprachliche Modernisierung verwandt, versäumt wurde es aber, die einzelnen Betriebskostenpositionen klarstellend und allgemein verständlich zu regeln, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Die neue Wohnflächen- und die neue Betriebskostenverordnung klären endlich einige in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Fragen abschließend. Gleichzeitig wird allein der Umstand, dass zahlreiche sprachliche Neuregelungen enthalten sind, Fragen aufwerfen, über die wiederum gerichtliche Auseinandersetzungen geführt werden. Im Falle der neuen Betriebskostenverordnung stellt sich z.B. schon jetzt die Frage, ob diese den Neuverträgen in schriftlicher Form beigefügt werden muss oder ob es genügt, die aufgeführten Betriebskosten allein durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung wirksam auf den Mieter umzulegen. Da der Text der neuen Betriebskostenverordnung allgemein und leicht zugänglich ist, dürfte meines Erachtens eine Bezugnahme genügen. Wollen Sie sicher gehen, keine böse Überraschung zu erleben, fügen Sie den Text der neuen Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag lieber bei. Keinesfalls sollten Sie in neuen Mietverträgen noch auf die Anlage 3 zu § 27 II. Berechungsverordnung verweisen, da diese Regelung für Neuverträge nicht mehr gilt. Die bloße Bezugnahme auf nicht mehr geltendes Recht würde sich meines Erachtens zum Nachteil des Vermieters auswirken, da nicht mehr ohne weiteres eindeutig zu bestimmen ist, welche Betriebskosten der Mieter zahlen soll und solche Zweifel in der Regel zu Lasten des Vermieters gehen, der die Betriebskosten selbst zu tragen hat, wenn nicht die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag verein-bart wurde.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
zurück