Veröffentlichungen    

Kündigungsausschlussvereinbarungen in Mietverträgen

   

Mit Urteil vom 22.12.2003 (Aktenzeichen: VIII ZR 81/03) hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen zwischen Mietern und Vermietern schwelenden Streit entschieden. Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individualvertragliche Vereinbarung für einen bestimmten Zeitraum auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann.

Sachverhalt

Die Mieter hatten mit Mietvertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung angemietet. Nach dem Formularmietvertrag sollte das Mietverhältnis ab dem 1. Januar 2002 auf unbestimmte Zeit laufen. In einem handschriftlichen Zusatz hatten die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mieterseite für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzlichen Kündigungsrecht verzichtet. Noch vor Beginn des Mietverhältnisses teilten die Mieter dem Vermieter mit, dass sie sich doch anders entschieden hätten, nicht in die Wohnung einziehen wollten und deshalb den Mietvertrag kündigten. Sie zahlten die Miete lediglich für den Monat Januar 2002. Der Vermieter konnte die Wohnung erst zum April 2002 neu vermieten und klagte die Mieten für Februar und März 2002 ein.

Ergebnis

Vor dem in erster Instanz zuständigen Amtsgericht und dem Landgericht als Berufungsgericht unterlag der Vermieter. Das Berufungsgericht hatte jedoch die Revision zum BGH zugelassen, der der Zahlungsklage schließlich im vollem Umfange statt gab. Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass entgegen der Rechtsauffassung der Vorgerichte die Vereinbarung nicht gegen § 573c Abs. 4 BGB verstößt, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB abweichen. Die einzuhaltenden Kündigungsfristen werden durch den vereinbarten Kündigungsverzicht nicht verlängert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich viel mehr erst, wenn demjenigen, der die Kündigung ausspricht, überhaupt ein Kündigungsrecht zusteht. Lediglich die Möglichkeit der Kündigung wurde von den Parteien für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen; die Kündigungsfrist selbst wurde nicht unzulässig ausgeweitet.

Stellungnahme

Diese Entscheidung steht im Einklang mit dem geltendem Mietrecht. Zutreffend hat der BGH zwischen der Frage der ersten Möglichkeit, eine Kündigung auszusprechen, und der Frage der Kündigungsfrist streng unterschieden. Zwar kritisierte der deutsche Mieterbund das Urteil als „unsinnig“ und begründete dies damit, die Mietrechtsform habe zum Ziel gehabt, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu erhöhen. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Möglichkeit eines beiderseitigen Verzichts auf das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum sowohl im Interesse des Mieter als auch des Vermieter liegen kann. Für beide besteht die Möglichkeit, sich durch Vereinbarung über eine gewisse Dauer fest aneinander zu binden. Der Vermieter hat den Vorteil, dass es nicht sofort zu einem Mieterwechsel kommt, der Mieter, dass er sich über einen längeren Zeitraum in der Wohnung einrichten kann, ohne die Sorge haben zu müssen, evtl. früher als erhofft wieder ausziehen zu müssen. Auch die Entstehungsgeschichte des neuen Wohnraummietrechts spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Schon früher waren Vereinbarungen zulässig, durch die das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen war. Trotz Abschaffung des bisherigen „einfachen“ Zeitmietvertrags und der Unzulässigkeit längerer Kündigungsfristen als in § 573c Abs. 1 BGB bestimmt, weist die Begründung des Regierungsentwurfs ausdrücklich darauf hin, dass die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten können.

Abschließend stellt sich die Frage, für welchen Zeitraum ein Kündigungsausschluss vereinbart werden kann. Diese Frage lässt der BGH unbeantwortet, sieht aber jedenfalls in einem Kündigungsausschluss von 5 Jahren kein Problem. Damit ist die bislang in der Literatur vorherrschende Meinung überholt, wonach ein Kündigungsausschluss zeitlich analog der Regelung für Staffelmietvereinbarungen in § 557a Abs. 4 BGB wirksam vereinbart werden kann. Danach kann im Falle von Staffelmietverträgen das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Wie sooft wird es auf die Umstände des Einzelfalles ankommen. Je länger der Kündigungsausschluss gelten soll, desto gewichtiger müssen die Interessen der Mietvertragsparteien an einer langen Bindung des Mietverhältnisses sein. Hat der Mieter umfangreiche Veränderungen an dem Mietobjekt auf eigene Kosten vorgenommen, wird er ebenso ein berechtigtes Interesse an einer gesicherten Mindestvertragslaufzeit haben wie derjenige Vermieter, der das Mietobjekt auf Wunsch des neuen Mieters mit erheblichem Kostenaufwand umgestaltet hat oder sicherstellen möchte, dass ihm der erste Mieter seines gerade erst bezugsfertig gewordenen Mietobjekts jedenfalls bis zur Fälligkeit der ersten Schönheitsreparaturen erhalten bleibt. Da Entscheidungen der in I. Instanz für Wohnraummietrecht zuständigen Amtsgerichte noch ausstehen, sollten Kündigungsausschlussvereinbarungen über mehr als 4 Jahre sicherheitshalber vermieden werden, um nicht Gefahr zu laufen, dass die Vereinbarung von dem zuständigen Amtsgericht als insgesamt unwirksam angesehen wird. Wagemutige Vermieter können sich hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses auf die Entscheidung des BGH vom 22.12.2003 stützen.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied der ARGE Mietrecht im DAV

 
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