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Welche Schönheitsreparaturklauseln sind zulässig?

   

Welche Schönheitsreparaturklauseln sind zulässig?


Der Mietvertrag sieht üblicherweise eine Renovierungspflicht des Mieters vor. Oft aber sind diese Vereinbarungen unwirksam. Nachstehend lesen Sie, was die Rechtsprechung zu verschiedenen Vereinbarungen sagt:

Anfangsrenovierung

Klauseln, die den Mieter zur Anfangsrenovierung auf seine Kosten verpflichten, sind unwirksam. Der Mieter soll nur für den Renovierungsbedarf einstehen müssen, der sich während seiner eigenen Nutzung ergibt. Eine Abwälzung wird aber für zulässig gehalten, wenn der Vermieter dem Mieter hierfür ein Entgelt zahlt. Daraus ergeben sich drei zulässige Gestaltungsalternativen:
• Der Mieter zieht in eine unrenovierte Wohnung ein. Er renoviert selbst freiwillig - ohne vertragliche Verpflichtung - und auf eigene Kosten.
• Der Vermieter bezahlt eine Anfangsrenovierung, zu der er den Mieter vertraglich verpflichtet hat.
• Der Vermieter vermietet bereits renoviert.

Laufende Renovierungsarbeiten

Der Mieter darf zu laufenden Renovierungsarbeiten während des vollzogenen Mietverhältnisses für die Dauer seiner Nutzung verpflichtet werden. Das kann auf der Grundlage eines "weichen" Fristenplans erfolgen, bei dem die Renovierungsintervalle nur als Regel gelten und nicht starr in jedem Fall einzuhalten sind. Hinzutreten muss immer ein tatsächlich entstandener Renovierungsbedarf. Die Fristenpläne müssen stets ab dem Beginn des Mietverhältnisses laufen, damit der Mieter nicht für die Abnutzung seines Vorgängers einstehen muss.

Endrenovierung

Formularklauseln, die unabhängig von Fristenplänen und unabhängig von eingetretenem Renovierungsbedarf zur Endrenovierung bei Auszug verpflichten, sind unzulässig. Daher kann sich eine Renovierungspflicht bei Mietende nur ergeben, wenn die Endrenovierungsklausel auf die Fristenintervalle während des laufenden Mietvertrags Bezug nimmt und fordert, dass daneben ein Renovierungsbedarf entstanden ist.

Abgeltungsklausel

Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) unterlagen bisher keinen Bedenken, auch wenn sie an starre Fristen als Berechnungsgrundlage anknüpften. Obwohl der Bundesgerichtshof (BGH) für die laufenden Renovierungsintervalle weiche Fristen gefordert hatte, bestätigte er diese ältere Rechtsprechung bezüglich der Zulässigkeit starrer Fristen innerhalb der Abgeltungsklauseln mehrfach. Gleichwohl muss jedoch mittelfristig mit einem Umschwung dieser Rechtsprechung gerechnet werden. Dann wären Abgeltungsklauseln nur noch mit "weichen" Fristen zulässig. Entsprechend sind die Zulässigkeitskriterien einer solchen Klausel wie folgt zusammenzustellen:
• Die Fristen und Prozentsätze müssen sich an den üblichen Renovierungsfristen (Mustermietvertrag 76) ausrichten und dürfen nur als Regel, nicht als starre Größe gelten.
• Ein völliger Kostenersatz ist unzulässig, da er der Vornahmepflicht zur Renovierung gleichkäme.
• Der Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht verbindlich vorgegeben werden. Dem Mieter ist die Möglichkeit einzuräumen, selbst einen Kostenvoranschlag beizubringen.
• Dem Mieter darf nicht untersagt werden, zur Abwendung seiner Zahlungspflicht vor Ende des Mietverhältnisses selbst zu renovieren.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
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