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Gebrauchsüberlassung an Dritte

   

Hat man Ihnen als Vermieter diese Frage schon einmal gestellt? Auch wenn dies bislang nicht der Fall war, sollten Sie mit einer solchen Frage rechnen und rechtzeitig überlegen, wie Sie darauf antworten wollen. Nach § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. § 553 BGB enthält jedoch eine für den Fall der Wohnungsmiete relevante Ausnahme. Der Mieter von Wohnraum hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überlassen will, die Wohnung also zum Beispiel untervermieten möchte. Gleiches gilt, wenn einem Dritten der unselbständige Mietgebrauch an der Wohnung eingeräumt, also eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll.

Berechtigtes Interesse des Mieters an der Gestattung

Voraussetzung für einen Anspruch des Mieters im Sinne des § 553 BGB ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, und dass seitens des Vermieters keine überwiegenden Interessen gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen. An das Erfordernis des berechtigten Interesses werden von Rechtsprechung und Literatur keine hohen Anforderungen gestellt. Zwar reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus. Es genügt aber, wenn seitens des Mieters vernünftige Gründe bestehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei kann es sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln. So genügt beispielsweise, dass der Mieter eine weitere Person bei sich aufnehmen will, um mit dieser eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden. In finanzieller Hinsicht reicht auch aus, wenn der Mieter seine Berufstätigkeit einschränken will oder muss und hierfür einen finanziellen Ausgleich in Form der Untermiete erreichen will. Es genügt bereits, wenn der Mieter vorträgt, sich finanziell entlasten zu wollen.

Zu beachten ist stets, dass der Mieter keinen Anspruch auf Überlassung des selbständigen Mietgebrauchs der gesamten Wohnung an einen Dritten hat, gleich ob es sich bei dem Dritten um einen Familienangehörigen oder einen Lebensgefährten handelt. Der Mieter muss stets die Sachherrschaft über die Wohnung ausüben können, wobei dies nach der Rechtsprechung auch gewährleistet ist, wenn der Hauptmieter die Wohnung nur an Wochenenden nutzt oder für kürzere oder längere Zeit ortsabwesend ist. Der Umstand, das der Dritte die Wohnung währen der Abwesendheit des Hauptmieters insgesamt benutzt, stellt für die Rechtsprechung kein Problem dar. Der Mieter darf dem Dritten die Mitnutzung der gesamten Wohnung gestatten, er darf nur nicht die gesamte Wohnung untervermieten.

Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Versagung

Ist nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes persönliches oder finanzielles Interesse des Mieters an der Aufnahme eines Dritten entstanden, so kann die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte seitens des Vermieters nur dann verweigert werden, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der der Gebrauchsüberlassung entgegensteht, wenn durch die Gebrauchsüberlassung die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter aus einem anderen Grund die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Der Mieter muss dem Vermieter zur Feststellung eines wichtigen Grundes den Namen und ggf. die Anschrift des Untermieters nennen. Liegen konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte, kann der Vermieter ablehnen. Ist der Dritte allerdings lediglich finanziell schlecht bestellt, so spielt dies keine Rolle, weil der Dritte gegenüber dem Vermieter ohnehin nicht für die Miete oder auf Schadensersatz haftet, weil ein Vertragsverhältnis lediglich zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag) sowie dem Hauptmieter und dem Untermieter (Untermietvertrag) besteht. Eine Versagung wegen Überbelegung (weniger als 8 m² pro Person) kommt dann in Betracht, wenn durch die Anzahl der Bewohner insgesamt eine Substanzschädigung der Mietsache zu befürchten ist. Ein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit kann darin liegen, dass das Hauptmietverhältnis alsbald nach dem Untervermietungswunsch endet. Die Belastung des Vermieters liegt dabei darin, dass der Dritte durch die Überlassung des Wohnraumes selbständigen Besitz erwirbt, so dass zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Umständen ein zusätzlicher Räumungstitel (nämlich gegen den Dritten) erforderlich wäre. Neben der Nennung des Namens des Untermieters ist der Mieter außerdem verpflichtet, auf Verlangen über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben, um den Vermieter zu informieren. Außerdem muss der Mieter auf Verlangen die Gründe für die Untervermietung mitteilen und darlegen, dass diese Gründe erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Einen schriftlichen Untermietvertrag muss der Mieter aber nicht vorlegen, ebenso wenig muss er Auskunft über die Höhe der verlangten Untermiete geben.

Höhere Miete

Ein Lichtblick für den Vermieter ist, dass er zumindest die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen kann. Dies gilt aber wiederum nur, wenn dem Vermieter die Überlassung an einen Dritten nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Durch die Erlaubnis zur Untervermietung wird für den Mieter der Umfang des Gebrauchsrechts erweitert. Als Gegenleistung hierfür soll der Mieter in eine Erhöhung der Miete einwilligen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung entsteht dadurch freilich nicht. Der Vermieter hat lediglich die Möglichkeit, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. Wann aber besteht ein Anspruch des Vermieters auf eine solche Mieterhöhung? Dies hängt nach herrschender Meinung davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird oder durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Diese Meinung überzeugt nicht, denn in aller Regel werden die verbrauchsabhängigen Betriebskosten ohnehin vom Mieter zu tragen sein und die verbrauchstunabhängigen Betriebskosten sich ohnehin nicht nach der Anzahl der Mieter, sondern nach Größe der Wohnung richten, so das weder eine Benachteiligung des Vermieters noch eine Benachteiligung anderer Mieter zu erwarten ist. Auch eine stärkere Abnutzung der Wohnung fällt in aller Regel nicht ins Gewicht. Diese erhöht sich nur marginal und spielt in aller Regel ohnehin keine Rolle, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in aller Regel mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde. Betrachtet man jedoch den erhöhten Mietzinssatz als Gegenleistung für die Einräumung eines erweiterten Mietgebrauchs durch Aufnahme eines Dritten, so ist es folgerichtig, wenn der Umfang der Mieterhöhung an der zusätzlich erbrachten Leistung des Vermieters gemessen wird. Wird nicht nur eine Betriebskostenpauschale gezahlt, werden die Betriebskosten also tatsächlich abgerechnet, wird eine Mieterhöhung bei Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung nicht angemessen sein. Anders ist in den Fällen der echten Untervermietung. In solchen Fällen zahlt der Untermieter Miete an den Hauptmieter, so dass es nur recht und billig erscheint, den Vermieter an diesen Mieteinkünften partizipieren zu lassen. Die Rechtsprechung geht im Regelfall davon aus, dass dem Vermieter ein Betrag etwa in Höhe von 20 Prozent des Untermietzinses zugestanden werden kann. Allerdings hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, die Höhe des gezahlten Untermietzinses zu erfahren. Abschließend ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung wegen der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten von vornherein ausscheidet, wenn der Mieter bereits nach den Vereinbarungen im Mietvertrag berechtigt ist, einen Dritten in die Wohnung aufzunehmen. Dann kann der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung bei Verweigerung der Zahlung einer Mieterhöhung schon deshalb nicht verweigern. In diesem Fall war die Gebrauchserweiterung bereits im Mietvertrag gestattet, so dass für eine nachträgliche Anpassung des Mietzinses kein Platz ist, es sei denn, die Mietvertragsparteien einigen sich auf eine solche Mieterhöhung.

Zusammenfassung

Es wird nur wenige Fälle geben, in denen es der Vermieter dem Mieter untersagen kann, entweder zum Beispiel einen Lebensgefährten mit in die Wohnung aufzunehmen oder einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Auch die Zustimmung grundsätzlich von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen zu können, ist nur ein stumpfes Schwert in der Hand des Vermieters. In aller Regel wird sich für den Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten keine wesentliche Mehrbelastung ergeben. Gleichwohl sollte der mit einer solchen Frage konfrontierte Vermieter gewissenhaft und objektiv – notfalls durch Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes – prüfen, ob er gegenüber seinem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder Aufnahme eines Lebensgefährten erteilen muss und ob er nicht zumindest auf eine angemessene Mieterhöhung bestehen kann.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
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