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Der neue Energiepss

   

Was ist ein Energiepass?
Der Energiepass für Gebäude trifft Aussagen über die energetische Qualität der Gebäudeaußenhaut einschließlich Dach, Fenster und Türen, Heizungstechnik sowie Abgaswärmeverluste. Grundlage ist die EU-Gesamtgebäudeenergieeffizienz-Richtlinie vom 16.12.2002. Das Bundeskabinett hat nun auf der Grundlage der EnEV 2007 die Einführung des Energieausweises in Deutschland beschlossen. Energiepässe für bestehende Gebäude gelten 10 Jahre und können entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Teurer aber aussagekräftiger soll der bedarfsorientierte Ausweis sein. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:
• Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als 5 Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen ab dem 1.1.2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 eingehalten haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
• Ausweise für Nichtwohngebäude dürfen generell auf der Grundlage des Energiebedarfs oder -verbrauchs ausgestellt werden.

Wann braucht man den Energieausweis?
Vorweisen können muss man den Energiepass bei Neuvermietung, Verkauf, Verpachtung oder Leasing. Der Ausweis wird außerdem auch für die Beantragung öffentlicher Zuschüsse für die Gebäudesanierung benötigt.
Für öffentlich genutzte Gebäude mit mehr als 1000m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine großen Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, besteht künftig neben der Pflicht zur Ausstellung auch die Verpflichtung zum Aushang von Energieausweisen an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle.

Wer erstellt den Energiepass?
Der Energiepass kann von Architekten, Bauingenieuren oder sonst bauvorlageberechtigten Personen, Handwerkern und Schornsteinfegern mit spezieller und nachgewiesener Zusatzausbildung (Zertifizierung) ausgestellt werden. Die Deutsche Energieagentur unterhält eine Ausstellerdatenbank zertifizierter Aussteller im Internet (www.zukunft-haus.info.de; kostenlose Hotline: 0800 736734).


Welche Unterlagen werden benötigt?
Zur Erstellung des Energiepasses werden die Bauunterlagen benötigt. Sind sie nicht vorhanden, können sie bei der Bauaufsichtsbehörde beschafft werden. Insbesondere von Interesse sind neben Grundrisszeichnungen energetische Berechnungen der bauvorlageberechtigten Person, die gemeinsam mit dem Bauantrag vor Realisierung des erstellten Bauvorhabens eingereicht worden sind, vor allem Wärmedämmwerte der verbauten Scheiben für Fenster, Balkontüren o.a.
Neben technischen Unterlagen zu Heizungs- und Klimaanlagen sind auch Rechnungen von Bedeutung, aus denen das Kaufdatum sowie Art und Umfang des verbauten sonstigen Materials zur Installation der Heizung (wie z.B. Leitungsquerschnitte von Zu- und Abflusssträngen) sowie verwendetes Isolationsmaterial hervorgehen. Vor allem sollten sich aus den Unterlagen die Berechnung der Heizlast nach DIN 12831, die Auswahl der Heizungsanlage nach Art, Größe und Fabrikat sowie die Bestimmung der Anlagenaufwandszahl nach DIN 4107-10 für mögliche Alternativen ergeben.

Welche Rechte hat ein Mieter in Bezug auf den Energiepass?
Dem Mieter stehen keine Mietminderungsrechte zu, wenn die im Energieausweis ausgewiesene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht besteht. Ebenso wenig ergeben sich Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter etwa direkt mit dem Energieversorger höhere Verbräuche abrechnen muss als sie im Energiepass ausgewiesen sind.
Auch wenn der Energieausweis bei der Neuvermietung vorzulegen ist, wird er nicht zum Bestandteil des Mietvertrags und damit erst recht nicht zu einer zugesicherten Eigenschaft. Denn der Vermieter hat keinerlei darauf gerichteten Erklärungswillen, sondern genügt schlicht seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Vorlage des Energiepasses. Der Energiepass ist auch nicht mit dem Mietvertrag zu verbinden und wird dadurch nicht Vertragsbestandteil. Er ist nur vorzulegen. Der Ausweis bleibt im Eigentum des Vermieters.

Welche Rechte hat der Wohnungseigentümer?
Bei Eigentümergemeinschaften stellt sich die Frage, ob nicht ein Eigentümer auf der Grundlage einer ggf. "schwachen" Klassifizierung des Objekts einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Anspruch auf Energieeinsparmaßnahmen erwirbt, da dann ein technisch-wirtschaftlicher Standard etabliert wird, der zu einer Verpflichtung der Eigentümer zur Durchführung einer so genannten modernisierenden Instandsetzung führt. Anspruchsgrundlage könnten §§ 14, 15 WEG sein. Ein solcher Anspruch ist wahrscheinlich. Obwohl der Energieausweis keine Rechtspflichten begründen soll und nur der Information dient, wird der Anspruch von einzelnen Eigentümern gestellt werden, wenn diese zeitnah ihre Wohnung verkaufen/vermieten wollen, um mit bestmöglich ausgewiesenem energetischen Standard einen möglichst hohen Preis zu erzielen.
Soweit sich dies im konkreten Falle abzeichnet, sollten die Instandhaltungsrücklagen frühzeitig aufgestockt werden. Anderenfalls drohen kurzfristige Nachschusspflichten.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München

 
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