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Probleme beim Wohnungskauf

   

Das Schlagwort des „erkauften Eigenbedarfs“ spricht nur eines der Probleme an, mit der Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter einer Eigentumswohnung im Falle eines Verkaufs derselben zu kämpfen haben. Im Folgenden soll ein kurzer Abriss die diversen Schwierigkeiten aufzeigen, die mit dem Kauf/Verkauf einer vermieteten Wohnung im Zusammenhang stehen:

a) Mietminderung und Schadensersatz:

Im Falle des Verkaufs eines Mietobjekts tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Voraussetzung ist, dass die Mietsache dem Mieter bereits vor dem Verkauf überlassen wurde. Die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs entstandenen und fälligen Rechte und Pflichten verbleiben beim Verkäufer, während die übrigen in den Zuständigkeitsbereich des Käufers fallen.
Dieser ist z. B. zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache auch dann verpflichtet, wenn der Mangel bereits bei Eigentumsübergang vorhanden war und der Mängelbeseitigungsanspruch nach Eigentumsübergang fortbesteht. So kann der Mieter im Falle von Mängeln die Miete auch gegenüber dem neuen Vermieter weiter mindern, wenn Wert und Tauglichkeit des Mietobjekts durch die Mängel auch nach dem Verkauf eingeschränkt sind.
Ist dem Mieter durch den Mangel vor Verkauf ein Schaden entstanden, haftet dagegen nur der Verkäufer. Wenn der Schaden erst nach Eigentumsübergang eintritt, muss sich der Käufer die Schadensverursachung zurechnen lassen. Schwierig wird es, wenn ein Teil des Schadens bereits vor Veräußerung aufgetreten ist, sich aber später erweitert. Überwiegend wird hier die Meinung vertreten, dass der Käufer dann insgesamt aber ausschließlich haftet, auch wenn während seiner Eigentumsherrschaft nur ein Teil des Schadens eingetreten ist.

b) Kündigung:

Höchst umstritten ist es im Wohnraummietrecht, ob dem Käufer ein „alter“ Kündigungsgrund zusteht, den der Verkäufer nicht zur Kündigung benutzt hat.
Im Wohnraummietrecht ist für die ordentliche Kündigung davon auszugehen, dass ein Eigenbedarf des Verkäufers keine Kündigung durch den Käufer rechtfertigt. Hat der Verkäufer bereits wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss der Erwerber das Vertragsverhältnis fortsetzen, wenn die Kündigungsfrist bei Eigentumswechsel noch nicht abgelaufen ist. Bei Wirksamwerden der Kündigung vor Eigentümerwechsel beendet die Kündigung des Verkäufers das Mietverhältnis.
Bei Vertragspflichtverletzungen durch den Wohnraummieter kommt es ebenfalls auf ihre fortbestehende Wirkung und die Zumutbarkeit einer Vertragsfortführung durch den Käufer an. Bei Mietrückständen kann der Käufer jedoch nur die beim Verkäufer aufgelaufenen Rückstände hinzurechnen, wenn die Mietforderungen des Verkäufers an den Käufer abgetreten sind. Wurden dem Mieter Zahlungen gestundet, muss der Käufer diese Stundung erst beenden.
Soll wegen mangelnder angemessener Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, kommt es im Falle eines Verkaufs des Objekts auf die finanziellen Verhältnisse des Käufers an. Hat der Wohnraummieter schon vor Eigentumsübergang häufig unpünktlich gezahlt, ohne dass dies für eine Kündigung seitens des Verkäufers ausgereicht hätte, spricht für eine Kündigungsberechtigung unter Einbeziehung des Gesamtverhaltens des Mieters vor und nach Eigentumsübergang durch den Käufer, dass der Mieter aus dem Eigentumswechsel an sich keine Vorteile ziehen soll. Diese Rechtsauffassung ist allerdings streitig.
Mehrfach bestätigt hat der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Verkäufer an den Erwerber die Berechtigung erteilen kann, eine Kündigung im eigenen Namen auszusprechen, wenn der Verkäufer selbst an der Kündigung nicht mehr interessiert ist. Der Käufer ist dann aber nur befugt, das Kündigungsrecht des Verkäufers zu realisieren und kann dieses nicht mit einem nach Eigentumsübergang entstehenden Kündigungsrecht kombinieren.

c) Betriebskosten:

Hinsichtlich offener Betriebskosten gilt, dass derjenige, der die Vorauszahlungen erhält und deswegen abrechnen muss, auch die Rückzahlung leisten muss oder Nachzahlungsforderungen geltend machen darf. Bis zum Eigentumsübergang ist es demnach Sache des Verkäufers. Problematisch ist allerdings die Frage, ob dies auch gelten kann, wenn der Verkäufer seiner Abrechnungspflicht nicht nachgekommen ist. Der Erwerber muss – auch nach Auffassung des BGH – wohl für die zur Zeit des Eigentumsübergangs laufende Abrechnungsperiode abrechnen. Wenn er für die Vergangenheit auf den Verkäufer verweisen dürfte, liefe dies darauf hinaus, dass ältere Nachzahlungs- und Erstattungsbeträge ausgeklammert würden.

d) Mieterhöhung:

Wurde vor Eigentumsübergang seitens des Verkäufers ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter gerichtet, gehen die Rechte aus derartigen Erhöhungserklärungen mit Eigentumswechsel auf den Käufer über. Hat der Verkäufer noch Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB durchgeführt, so kann der Käufer darauf nach Übereignung eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung stützen.

e) Kaution:

Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde dem Wohnraumkäufer seit dem 01.09.2001 die Pflicht auferlegt, nach Eigentumsübergang dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuzahlen, soweit keine Gegenansprüche gegen den Mieter wegen rückständiger Miete oder wegen Schadensersatzansprüchen bestehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Käufer von dem Verkäufer die Kaution auch wirklich erhalten hat.

f) Auskunftspflichten des Verkäufers:

Ist das Mietobjekt schwer vermietbar, wird der Käufer nicht nur den Preis drücken, sondern auch besonderen Wert auf den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses legen. Das Risiko, dass der Mieter kurz nach Eigentumserwerb kündigt, trägt allein der Käufer. Der Käufer wird allerdings gegenüber dem Verkäufer Fragen über die Mieter stellen, aus der sich möglicherweise schließen lässt, ob das Mietverhältnis noch längere Zeit andauern wird. Diese Fragen muss der Verkäufer wahrheitsgemäß beantworten. Fraglich ist allerdings, ob der Verkäufer ungefragt Auskunft geben muss, wenn er weiß, dass der Mieter in Kürze kündigen wird. Soweit dürfte die Aufklärungspflicht wohl nicht gehen, denn der Erwerber vermieteten Wohnraums muss immer damit rechnen, dass der Mietvertrag gekündigt wird, wenn es sich nicht um einen Zeitmietvertrag handelt.

g) Haftungspflichten des Verkäufers gegenüber dem Käufer:

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung haftet der Verkäufer grundsätzlich auch nicht für den Mietzins, wenn er den Käufer nicht darüber aufklärt, dass der Mieter nicht oder nur unregelmäßig zahlt. Nach Auffassung des BGH müsse ein Verkäufer zwar nicht ungefragt Angaben zu negativen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters machen. Allerdings könne sich aus den konkreten Umständen des Einzelfalles ausnahmsweise doch etwas anderes ergeben. Dies gilt dann, wenn für den Verkäufer erkennbar ist, dass die Mieteinkünfte für den Käufer – z. B. wegen einer bekannten Finanzierung – eine besonders wichtige Rolle spielen. Die Versicherung über fehlende Mietrückstände und Mietstreitigkeiten kann dann irreführend und geeignet sein, beim Käufer den falschen Eindruck zu erwecken, als sei die Immobilie an jemanden vermietet, dessen Liquidität außer Zweifel stehe.

h) Haftung für Mietgarantien:

Was die Mietgarantien anbelangt, so haben diese insbesondere beim Erwerb von Schrottimmobilien eine Rolle gespielt. Mit Urteil vom 13.03.2003 hatte der BGH derartige Mietgarantien selbst dann, wenn der Garant keinen Einfluss auf die Mietvertragsabschlüsse, den Mieteingang und die Durchsetzung der Mietforderung hatte, nicht als bloße Vermietungsgarantien verstanden, sondern auch eine Einstandspflicht des Verkäufers für Nachteile aus einer Mieterinsolvenz bejaht.

Haftet der Verkäufer tatsächlich aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unzureichender Aufklärung über das bestehende Mietverhältnis, so kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Alternativ kann der Käufer die Immobilie annehmen und Schadensersatz wegen des Mietausfalls verlangen. Soweit der Käufer nach altem Recht das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft geltend gemacht hat, kann er nach neuem Recht wegen Fehlens der vereinbarten Beschaffenheit oder mangelnder Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung gegen den Verkäufer Gewährleistungsrechte aus § 437 BGB geltend machen (insbesondere Rücktritt oder Minderung).


i) Ansprüche des Käufers bei misslungener Mietvertragsbeendigung:

Ist die Wohnung vermietet und will der Käufer den bisherigen Mieter nicht übernehmen, so ist es Sache des Verkäufers, das bisherige Mietverhältnis zu beenden. Selbst wenn der Verkäufer aber mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abschließt, es sich um einen Zeitmietvertrag handelt oder die Kündigung rechtzeitig ausgesprochen wurde und die Kündigungsfrist abgelaufen ist, besteht das Risiko, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht. Der Käufer rückt in das Abwicklungsverhältnis ein und kann gegenüber dem Mieter den Rückgabeanspruch nach § 546 BGB sowie etwaige Ersatzansprüche wegen verspäteter Rückgabe gemäß § 546 a BGB in Verbindung mit §§ 280 Abs. 2, 286 BGB geltend machen.

Gelingt dem Verkäufer die Vertragsbeendigung nicht rechtzeitig und besteht das Mietverhältnis auch noch nach Eigentumsübergang mit dem Mieter fort, so kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer einen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB geltend machen. Der Käufer kann die Immobilie gemäß § 320 BGB zurückweisen oder – aufgrund der Gleichstellung von Rechts- und Sachmängel nach neuem Schuldrecht – die Rechte aus § 437 Nr. 3 BGB geltend machen (vgl oben unter h.). Fraglich ist allerdings, ob diese Ansprüche gegenüber dem Verkäufer auch dann bestehen, wenn das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist, der Mieter aber nicht auszieht.

j) Zwangsversteigerung:

Erhält der Käufer im Wege der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Mietobjekt, gilt eine mietvertragliche Bindung des bisherigen Eigentümers auch gegenüber dem Käufer aus der Zwangsversteigerung fort. Nach § 57 a Satz 1 ZVG ist der Erwerber jedoch berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Kündigung muss gemäß § 57 a Satz 2 ZVG für den ersten zulässigen Termin erfolgen. Bei Wohnraum geht dies allerdings nicht ohne ein berechtigtes Interesse (mit Ausnahme von Einliegerwohnungen).
Der Erwerber muss auch die für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Sperrfristen bei einer der Überlassung der Wohnräume an den Mieter folgenden Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum beachten (Sperrfrist).

 
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