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Vertragsgestaltung bei Gewerberaummiete

   

1. Einleitung

Der Gewerberaummietvertrag ist in der Praxis weit verbreitet. Trotzdem ist er im Gesetz kaum geregelt. Im Verhältnis zum stark reglementierten Wohnraummietvertrag besteht in Bereich der Gewerberaummiete eine erheblich größere Gestaltungsfreiheit.
Das Problem der Parteien besteht darin, das Gewünschte mit dem Machbaren zu verbinden. Häufig vergessen die Parteien auch, wichtige Punkte zu regeln. Streitpunkte werden, wie die Praxis zeigt, oft ausgeklammert, obwohl gerade diese zu Beginn eines Gewerberaummietvertrages geregelt werden können, wo die Kompromissbereitschaft am größten ist. Statt Probleme zu lösen, werden Probleme nur zeitlich verlagert.
Meist verwenden die Parteien einen Formularmietvertrag, wobei Vermieter und Mieter sich häufig über den Inhalt des Gewerberaummietvertrages nicht im Klaren sind. Formularmietverträge sind Standardtexte mit allen Vor- und Nachteilen. Nicht jedes Gewerberaummietverhältnis entspricht dem Standard! Ein Mietvertrag über einen Büroraum bedarf einer anderen Gestaltung, als für eine Arztpraxis oder für ein produzierendes Gewerbe.
Nachfolgende Checkliste gibt einen Überblick über die elementar regelungsbedürftigen Punkte. Sie entbindet nicht von der eigenständigen Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse.

2. Checkliste Gewerberaummietvertrag

Die regelungsbedürftigen Punkte werden nachfolgend, meist stichpunktartig, aufgezählt. Der Katalog liefert das grobe Gerüst für einen Gewerbemietvertrag bzw. zeigt Lücken eines bestehenden Gewerbemietvertrages auf.

2.1. Rubrum

Im Rubrum (Kopf) des Gewerbemietvertrages sind die Vertragsparteien Vermieter und Mieter bzw. deren Vertreter zu benennen.

- Vertragspartner

Es ist darauf zu achten, dass der Vertragspartner korrekt und vollständig bezeichnet wird (Handelsregisterauszug) Es dürfen keine Unklarheiten auftauchen, insbesondere im Hinblick auf die Gesellschaftsform.

- Vertreter

Falls die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss vertreten werden, sollte sich aus dem Gewerberaum-mietvertrag ergeben woraus sich die Vollmacht zur Unterzeichnung des Mietvertrages ergibt. Die Vollmacht sollte unbedingt als Anlage zu den Vertragsunterlagen genommen werden.

2.2. Präambel

Die Präambel als einleitende Vorbemerkung bietet die Möglichkeit, Sinn und Zweck des Gewerberaummietvertrages zu erläutern, die Genehmigungssituation zu schildern und die Ziele aufzunehmen, die eine oder beide Vertragsparteien verfolgen. Die Präambel kann später eine wichtige Auslegungshilfe bei Unklarheiten oder Zweifeln liefern.

- Absichten

Darstellung der mit dem Vertragsschluss verbundenen Motive der Parteien; Vereinbarung über bestimmte vertragliche Nutzung des Objekts durch den Mieter.

- Vollmachten

Vollmacht der Parteien für den Mietvertragsabschluss (Vollmachten in der Anlage)

- Zustimmungen

Zustimmungen Dritter beispielsweise für Wertsicherungsklauseln oder Zweckentfremdung aus Genehmigung zur Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum

2.3. Inhalt der Leistung

Im Gewerberaummietvertrag muss Leistung und Gegenleistung definiert werden. Die Sachleistung ist dabei das durch den Vermieter zur Verfügung gestellte Mietobjekt. Die Gegenleistung die Vergütung, die der Mieter zu leis-ten hat, ist festzulegen, auch im Hinblick auf die Zukunft.

2.3.1. Mietobjekt

Die Sachleistung des Gewerberaummietvertrages ist genau zu definieren; das Mietobjekt genau zu beschreiben. Sofern dies nicht mit Hilfe des Textes gelingt, ist die Verwendung von Plänen empfehlenswert.

- Definition des Mietobjekts; Mietfläche

Das Mietobjekt sollte möglichst präzise - so weit notwendig durch Verweis auf Anlagen - bezeichnet werden.
Besonders in Gewerberaummieten ist auf die Größe des Mietobjekts bzw. die Ermittlung der vertraglich vereinbarten Mietfläche Wert zu legen. Leider gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Weg dafür, wie die Mietfläche rechnerisch zu ermitteln ist. Es sollte daher im Mietvertrag nicht nur eine Quadratmeterzahl genannt werden, sondern auch aufgenommen werden, wie diese berechnet wurde. Die Mietfläche muss definiert werden, auch welche Allgemeinflächen anteilig (Mietzins bzw. Betriebskosten nach Quadratme-ter) neben der eigentlichen Mietfläche „einbezogen“ werden, wenn dies gewollt ist.
Bauliche Besonderheiten mit den daraus resultierenden Fragestellungen müssen im Gewerbemietvertrag geregelt werden, z. B.:
Welche Gemeinschaftsflächen gibt es (Treppenhaus, Zufahrten, Parkplätze usw.) ?
Welche gemeinsamen Einrichtungen (WC`s, Personalräume, Pforte) gibt es?
Welche Parkplätze gibt es, wie sind diese nutzbar (Nummerierung, Tageszeiten) ?
Die Definition des Mietobjekts sollte mit Plänen, die als Anlage zu den Vertragsunterlagen genommen werden, erfolgen, wobei farbliche Gestaltung hilfreich ist.

- Zustand des Mietobjekts

Eine Zustandsbeschreibung des Mietobjekts, ob renoviert oder renovierungsbedürftig, sollte erfolgen.
Falls letzteres, Zusatz, dass Mieter mit dem Zustand einverstanden ist.

- Behördliche Genehmigungen

Es ist zu regeln, ob der Vermieter oder der Mieter behördliche Genehmigungen einholt.
Vorsicht bei Überwälzung des Risikos auf den Mieter bei der Nichterteilung der Genehmigung. Es sollte zwischen gebäudebezogener und betriebsbezogener Regelung unterschieden werden.

- Werbemaßnahmen

Berechtigung/Verbot Werbung im Einklang mit gesetzlichen Regelungen anzubringen.
Insbesondere bei Läden und Einkaufzentren ein wichtiger Punkt. Dabei geht es nicht nur um die Außenwerbung, sondern es kann auch um Gründung einer Werbegemeinschaft oder die Verpflichtung des Mieters aufgenommen werden, bei sämtlichen Werbungen, Name und Logo des Einkaufzentrums zu benutzen.

2.3.2. Vergütung

Der Mietzins muss im Gewerbemietvertrag genau definiert werden, ebenso Erhöhungen und Betriebskostenvorauszahlungen.

- Mietzins

Die Höhe der Zahlung und deren Berechnung müssen im Gewerberaummietvertrag geregelt sein, wobei denkbar ist:
Fixmiete:
Miete als Zahlung einer bestimmten Summe in gewissen Intervallen, meist monatlich
Umsatzmiete:
Miete, die vom Umsatz/Gewinn des Mieters abhängig ist. Definition von Umsatz und Gewinn, sowie davon prozentual zu entrichtenden Mietzins
Kombimiete:
Kombination beider Arten, wobei Umsatzmiete neben der Fixmiete gezahlt wird.

- Erhöhung

Erhöhungen im Gewerberaummietvertrag zu regeln ist notwendig, insbesondere bei Zeitmietverträgen. Hier Gefahr der Bindung des Vermieters an Miete bei langer Laufzeit!
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann die Miete in gewerblichen Mietverträgen nicht einseitig verändert werden, wenn dies im Vertrag nicht konkret geregelt ist!
Wertsicherungsklausel:
Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Index der Lebenshaltungskosten. Bei Indexmiete auf Genehmi-gungserfordernis achten. Bei Einhaltung der Preisklauselverordnung keine Genehmigung erforderlich.
Spannungsklausel:
Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichsmiete. Klausel bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen in wesentlich gleichartig oder zumindest vergleichbar sind.
Leistungsvorbehaltsklausel:
Mieterhöhung unter Bezugnahme auf vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung des Mietzinses. Klau-sel bei der es möglich ist, Billigkeitserwägungen einfließen zu lassen.
Staffelmiete:
Mieterhöhung des Fixbetrages nach gewissem Zeitraum. Einfachste Art der Mieterhöhung mit Transpa-renz für alle Parteien. Bei längeren Laufzeiten Inflationsgefahr. Staffelmiete an gesetzliche Vorgaben gebunden.

- Betriebskosten

Bei fehlender Betriebskostenvereinbarung hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen (Ausnahme: Heizkostenverordnung). Verschieden Möglichkeiten der Umlegung denkbar:
Betriebskostenpauschale:
Betriebskosten mit monatlichem Fixbetrag abgegolten.
Betriebskostenvorauszahlungen:
Betriebskosten werden jährlich abgerechnet; monatliche Abschlagszahlungen auf Betriebskosten.
Betriebskosten sind neben der Miete ein wesentlicher wirtschaftlicher Faktor. Betriebskostenregelungen können – soweit gesetzlich zulässig - so umfangreich gestaltet sein, dass die Höhe der vom Mieter zu tra-genden Betriebskosten die Miete erreicht. In Grenzen ist es auch zulässig über Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung hinaus Betriebskosten umzulegen.

- Vorleistungspflicht

Klarstellung, dass Mieter im voraus Mietzins zu entrichten hat

- Fälligkeit

Klarstellung, dass Mietzins und Betriebskostenvorauszahlungen regelmäßig zum 3. Werktag des Monats zu leisten sind

- Steuern

Festlegung, ob Beträge inklusive Mehrwertsteuer.

2.4. Sicherung der Leistung

Insbesondere der Vermieter, der eine Sachleistung, das Mietobjekt, zur Verfügung stellt, ist auf Sicherungsmechanismen angewiesen. Es gilt für den Vermieter zudem, auch die Vergütung abzusichern. Vertragliche Regelungen sind notwendig.
Landläufig überbewertet wird das gesetzliche Vermieterpfandrecht als Sicherungsmittel für den Vermieter. Das Problem liegt zum einen in der Durchsetzung und zum anderen in den komplizierten Verwertungsvorschriften. Kaum einem Vermieter ist bekannt, dass die Verwertung nur im Wege der Versteigerung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen kann und einen Monat im Voraus anzukündigen ist.

2.4.1. Sicherung der Sachleistung

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben Sicherungsinteressen im Hinblick auf die Sachleistung. Der Vermieter will sein Haftungsrisiko minimieren bei Zerstörung oder Schädigung des Mietobjekts, der Mieter will den Gebrauch des Mietobjekts sichern.

- Gewährleistungsrechte

Haftungsausschluss und Haftungsbegrenzung des Vermieters sind empfehlenswert.
Im Interesse des Vermieters sollte die verschuldensunabhängige Haftung für Mängel, die zur Zeit der Ü-berlassung des Mietverhältnisses bereits bestanden, ausgeschlossen werden. Der Ausschluss des Mietminderungsrechts für Umweltmängel, das heißt Mängel die der Vermieter nicht vermeiden kann (z. B. Straßensperren, Bauarbeiten an Nachbargebäuden) sollte gleichfalls erfolgen.
Indirekt Risikominimierung durch Auferlegung der Instandhaltungsverpflichtung auf Mieter. Abstimmung der Haftung des Vermieters auf versicherte Risiken und die Höhe der Versicherung. Dadurch Verhandlungsspielraum für den Vermieter um dem Mieter entgegenzukommen.

- Mängelanzeige

Klarstellung, dass es eine Pflicht des Mieters ist, Mängel unverzüglich anzuzeigen. Rechtsfolge der Nicht-anzeige
Haftungsausschluss
Haftungsbegrenzung

- Versicherung

Verpflichtung des Mieters, den Abschluss aufgeführter Versicherungen nachzuweisen, sowie Kopien der Versicherungspolicen dem Vermieter auszuhändigen.

- Dingliches Nutzungsrecht

Das Nutzungsrecht des Mieters kann durch Einräumung eines dinglichen Nutzungsrechts gesichert werden. Das Sonderkündigungsrecht eines Erstehers in der Zwangsversteigerung kann nämlich vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

2.4.2. Sicherung der Vergütung

Der Vermieter muss sich regelmäßig absichern, dass der Mieter seine Mietzinszahlungspflicht erfüllt, wobei einige Regelungen getroffen werden können.

- Kaution

Der Vermieter kann sich insbesondere durch die Vereinbarung einer Kaution sichern. Art und Höhe der Kaution, sowie ggf. Verzinsung sind zu vereinbaren, wobei die Beschränkungen des Wohnraummietrechts nicht greifen.
Im gewerblichen Mietrecht üblich ist die Kautionsbürgschaft, vorzugsweise die Bürgschaft auf erstes An-fordern, die bislang seitens der Rechtsprechung nicht für unwirksam gehalten wird. Vermieter sollten des-halb auf eine unbedingte, unwiderrufliche, unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft, die auf erstes Anfordern fällig wird, achten.

- Einzugsermächtigung

Berechtigung des Vermieters Mietzins einzuziehen.

- Verzugszinsen

Regelung über die Zinsen, die im Verzugsfalle zu zahlen sind

- Aufrechnung

Vermieter sollte eine Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen festgestellten Forderungen gestatten.

- Zurückbehaltungsrecht

Vermieter sollte ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen einräumen.

- Einsichtnahmerecht

Sofern eine Umsatz-/Gewinnmiete vereinbart wurde, sollte der Vermieter ein Einsichtsrecht in die Bücher des Mieters einschließlich anfallender Kosten vereinbaren.

- Vorausabtretung

Sofern Untervermietung gestattet wird, sollte der Vermieter eine Vorausabtretung der durch zukünftige Untervermietung entstehender Ansprüche an den Vermieter in Höhe des vom Mieter geschuldeten Mietzinses erfolgen.

2.5. Vertragsdurchführung

Bei der Vertragsdurchführung sind 3 Phasen des Gewerberaummietvertrages zu unterscheiden, die regelungsbe-dürftig sind, der Beginn, der Lauf und die Beendigung des Mietvertrages.

2.5.1. Beginn des Mietvertrages

Der Beginn der beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Gewerberaummietvertrag ist vertraglich festzulegen.

- Übergabe

Kalendarische Bestimmung der Übergabe empfehlenswert bzw. zumindest wann die Übergabe voraus-sichtlich stattfinden wird.

- Übergabeprotokoll

Regelung der Übergabemodalitäten und Festlegung eines Übergabeprotokolls. Das Übergabeprotokoll hat eine wichtige Funktion für beide Vertragsparteien und sollte nicht stiefmütterlich behandelt werden.
Eine genaue Festhaltung des Ist-Zustandes des Mietobjekts hilft Vermieter und Mieter eigene Rechte zu wahren. (z. B. Nachweis Kenntnis von Mängeln, Klärung ob bauliche Veränderung stattgefunden hat etc.)

- Ausbauleistung

Falls das Mietobjekt noch auszubauen ist, ist festzulegen, welche Vertragspartei konkret zu bezeichnende Maßnahmen (Trockenbauwände, Bodenbelag der Marke ABC, etc.) vorzunehmen hat. Zeitpunkt der Fer-tigstellung und Kostentragungspflicht sind zu regeln; auch die Rückbauverpflichtung bei Vertragsbeendigung.

2.5.2. Lauf des Mietvertrages

Der Lauf des Gewerberaummietvertrages erfordert die Regelung einer Reihe von wichtigen Punkten.

- Mietzweck

Der Vermieter sollte den Mietzweck des Mietobjekts vertraglich festlegen. Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Es drohen sowohl zivilrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Nachteile, wenn der Mieter die angestrebte Nutzung nicht verwirklichen kann bzw. diese nun wechselt.

- Nutzung und Betriebspflicht

Vermieter sollten eine Nutzungs- und Betriebspflicht des Mieters vereinbaren, was besonders wichtig ist in Einkaufszentren, aber auch zur Standortsicherung.
Ein längere Zeit leer stehende Fläche hat negative Auswirkung auf benachbarte Mietobjekte und kann eine spätere Weitervermietung erschweren (Kundenbindung)
Es gibt nämlich keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt zu übernehmen und dem Mietzweck entsprechend zu nutzen.

- Schönheitsreparaturen

Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, - soweit zulässig - innerhalb bestimmter, nach Räumen gestaffelter Fristen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen. Bei fehlender vertraglicher Regelung ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, da der Vermieter nach dem Gesetz zur Erhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist.

- Instandhaltung und Instandsetzung

Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, - soweit zulässig - das Mietobjekt in Stand zu halten und in Stand zu setzen. Eine vollständige Überwälzung auf den Mieter, sog. „Dach und Fach“ Klausel ist nicht zulässig.
Bei fehlender vertraglicher Regelung ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, da der Vermieter nach dem Gesetz zur Erhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist.

- Duldungspflicht

Der Vermieter sollte den Mieter verpflichten, bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

- Bauliche Veränderungen

Die Möglichkeit des Mieters im Mietobjekt bauliche Veränderungen vorzunehmen, sollte im beiderseitigen Interesse genau geregelt werden. Meist werden bauliche Veränderungen von einer vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht.
Empfehlenswert für den Vermieter ist es ein Wahlrecht zu vereinbaren, ob er bauliche Veränderungen (ohne Ablöse) übernehmen will oder der Mieter zum Rückbau verpflichtet ist.

- Reinigung und Verkehrssicherung

Übernahme von Verkehrssicherungs- und Wegereinigungspflichten durch den Mieter

- Betretungsrecht

Recht des Vermieters, selbst oder mit Dritten das Mietobjekt nach Ankündigung innerhalb bestimmter üblicher Geschäftszeiten zu betreten.

- Konkurrenzschutz

Verpflichtung des Vermieters nicht im selben oder in angrenzenden Objekten an Konkurrenz zu vermie-ten.
Verpflichtung des Mieters, kein Geschäft zu betreiben, dass in Konkurrenz zum Geschäft des Vermieters oder dessen Mietern steht.

- Informationspflicht

Verpflichtung des Mieters, den Vermieter über Mängel der Mietsache zu informieren.
Andernfalls Schadensersatzpflicht des Mieters.

- Optionsrecht

Recht des Mieters im Fall der Veräußerung des Mietobjekts dieses zu erwerben.

2.5.3. Beendigung des Mietvertrages

Die Beendigung des Gewerberaummietvertrages, einschließlich etwaiger Sonderkündigungsrechte, sollte vertraglich geregelt werden.

- Zeitmietvertrag

Mietvertrag ist auf bestimmte Zeit befristet mit folgenden Alternativen:
Optionsklausel:
Mieter hat das Recht, nach Ablauf der Frist eine Verlängerung um einen vertraglich festgelegten Zeitraum zu verlängern oder
Verlängerungsklausel:
Nach Ablauf der Frist verlängert sich der Vertrag um einen hier festgelegten Zeitraum, wenn es nicht von einer Partei gekündigt wird.

- Mietvertrag auf unbestimmte Zeit

Festlegung einer ordentlichen Kündigungsfrist oder einer einseitigen Befristung, wonach nur der Vermieter darauf verzichtet, Mietvertrag innerhalb eines gewissen Zeitraums zu kündigen.

- Außerordentliche Kündigung

Berechtigung des Vermieters oder Mieters bei Vorliegen bestimmter Gründe fristlos zu kündigen; z. B. Mietrückstände, die definiert werden können.
Regelungen zur außerordentlichen Kündigung nehmen häufig breiten Raum ein, sind aber wegen gesetzlicher Regelungen meist in dieser Ausführlichkeit nicht nötig.

- Sonderkündigungsrechte

Berechtigung des Vermieters oder Mieters bei Vorliegen bestimmter Gründe unter Beachtung einer bestimmten Kündigungsfrist zu kündigen; z. B. Wegfall Kassenzulassung, Wegfall Förderung, Tod einer Par-tei etc.

- Pflichten nach Beendigung

Die Pflichten der Parteien bei Beendigung des Vertrages sind zu regeln, so unter anderem Einbauten, Schönheitsreparaturen, Übergabeprotokoll.
Einbauten:
Recht des Vermieters zur Übernahme und/oder Entfernungspflicht des Mieters sowie Wiederherstellung es ursprünglichen Zustandes, soweit Vermieter nicht sein Übernahmerecht ausübt.
Gleiches gilt für bauliche Veränderungen.
Schönheitsreparaturen:
Schönheitsreparaturklauseln sind für den Vermieter notwendig. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei fehlender Fälligkeit ist zu regeln bzw. Kostenbeteiligungsklauseln, d. h. quotenmäßige Übernahme der Kosten unter Bezug auf Fristenplan, sind sinnvoll.
Übergabeprotokoll:
Regelung der Übergabemodalitäten und Festlegung eines Übergabeprotokolls. Das Übergabeprotokoll hat eine wichtige Funktion für beide Vertragsparteien und sollte auch bei Beendigung des Vertrages nicht stiefmütterlich behandelt werden. (Zählerstände, Anzahl Schlüssel, Mängel genau bezeichnen, Beseiti-gungspflicht)

2.6. Allgemeine Bestimmungen

Bei den allgemeinen Bestimmungen handelt es sich um Schlussbestimmungen des Gewerberaummietvertrages

- Personenmehrheit

Die übliche Klausel, dass mehrere Vertragspartner als Gesamtschuldner haften, ist grundsätzlich überflüssig, da dies Gesetzeslage ist.
Sinnvoll ist jedoch, dass mehrere Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigen.

- Erfüllungsort und Gerichtsstand

Häufig in Mietverträgen zu finden, aber wegen § 29a ZPO besteht auch für gewerbliche Mietverhältnisse ein ausschließlicher Gerichtsstand, der unabdingbar ist.

- Schriftformklausel

Änderungen des Vertrages nur schriftlich; Nichtbestehen von Nebenabreden oder sonstigen Vereinbarungen.
Schriftformklausel hat aber mehr Abschreckwirkung als tatsächlichen Wert. Nach ständiger Rechtsprechung kann von bestehenden Schriftformklauseln mündlich ohne weiteres abgewichen werden.

- Salvatorische Klauseln

Unwirksamkeit eines Teils des Vertrages führt nicht zur Gesamtunwirksamkeit; Auslegung der unwirksamen Klausel unter Zugrundelegung gesetzlicher Leitbilder.
Besondere Bedeutung bei Indexklauseln, die sehr anfällig für Unwirksamkeit sind.

- Schiedsregelungen

Schiedsgerichtsvereinbarungen sind nur begrenzt sinnvoll, da kaum Vorteil gegenüber staatlichen Gerichten.
Schiedsgutachtervereinbarungen können zur Klärung bestimmter Fragen eingesetzt werden.

- Anlagen

Die für den Vertrag notwendigen und sinnvollen Anlagen sind konkret zu bezeichnen, zum Gegenstand des Vertrages zu machen und beizufügen.
Die Beifügung von Plänen zur Konkretisierung des Mietobjekts ist meist geboten. Denkbar sind beispielsweise auch: Vollmachten, Grundbuchauszug, Auflistung der Betriebskosten nach der betriebskostenverordnung, Liste der durch den Mieter abzuschließenden Versicherungen, Übergabeprotokoll usw.

2.7. Unterschriften

Bei den Unterschriften ist darauf zu achten, dass auch diejenigen Parteien (alle!) unterschreiben, die im Rubrum genannt sind bzw. diejenigen Personen, die auch tatsächlich bevollmächtigt sind.

3. Zusammenfassung

Die Checkliste Gewerberaummietverträge/Vertragsgestaltung soll eine „erste Hilfe“ sein. Sie gibt Anhaltspunkte, was gedanklich bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen ist.
Eine anwaltliche Beratung im Einzelfall – auch bei Anpassung von Formularmietverträgen – ist empfehlenswert.

Einige Tipps zum Abschluss, um Fehler zu vermeiden, die leider häufig zu beobachten sind:

TIPPS:
1. Aktuelle Formularverträge
Niemals ältere Vertragsmuster als 01.01.2002 verwenden! Fast alle Formularverträge enthalten einen Hinweis auf das Druckdatum, z. B. 02/99. Auch bei Büchern auf Erscheinungsdatum achten. Mietrechtsreform und Schuld-rechtsreform haben Bibliotheken und Vordrucke über Nacht in Altpapier verwandelt.
2. Puzzlemietvertrag
Niemals Mietvertrag aus verschiedenen Verträgen zusammenbasteln! Solche Puzzlemietverträge sind häufig nicht stimmig und Klauseln widersprechen sich. Eigenkreativität ohne spezielle mietrechtliche Kenntnisse ist gefährlich.
3. Vertrag lesen
Ein Blick in den Vertrag ist hilfreich. Viele Antworten auf Fragen finden sich im Mietvertrag selbst.
4. Vertrag einhalten
Verträge sollten eingehalten werden. Leider wird in der Praxis, kaum dass die Tinte getrocknet ist, der Mietvertrag von Beginn an nicht beachtet. Trotz vertraglicher Regelung wird z. B. die Mietfläche nicht gemeinsam ermittelt, kein Übergabeprotokoll gefertigt etc. Abweichungen führen zur Rechtsunsicherheit. Selbstdisziplin ist gefordert!
5. Nachträge fertigen
Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse. Abweichungen vom ursprünglichen Vertrag sind deshalb keine Seltenheit. Änderungen sollten in Nachträgen zumindest schriftlich fixiert werden (Rechtssicherheit und Beweisfunktion

 
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