Veröffentlichungen    

Umgang mit Formularverträgen – hier Mietvertrag

   

Für Verträge, die in gleicher Weise immer abgeschlossen werden, werden regelmäßig Vertragsformulare benutzt. Dies gilt vor allem für Arbeits- und Mietverträge.
Formulare werden in Schreibwarengeschäften angeboten, sind aber auch über die jeweiligen Berufsverbände oder Vermieter- und Mietervereine abrufbar, inzwischen zum großen Teil schon über das Internet.

Die Benutzung eines Formulars verführt dazu, sich dem bereits vorhandenen Wortlaut zu fügen. Einzelne Passagen einer oft langfristigen vertraglichen Bindung werden nicht mehr ausgehandelt. Der Verwender des Formular gibt sie einfach vor, oft, ohne sich selbst davon zu überzeugen, ob dies für ihn zum Vorteil ist. Der Vertragspartner traut dem Verwender; oft ist auch keine Zeit mehr für umfangreiche Vertragsverhandlungen, weil der Verwender auf den Abschluss drängt mit dem Hinweis, andere Bewerber stünden Schlange und der Interessent müsse sich schnell entscheiden.

Formularverträge unterliegen auch dem Verbraucherschutz. Danach werden allgemeine Geschäftsbedingungen, die in einer Vielzahl von Fällen, also formularmäßig, verwendet werden dahingehend überprüft, ob sie nicht überraschend oder mehrdeutig sind oder den Vertragspartner des Verwenders solcher Bedingungen entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nicht jeder, der einen Formularvertrag verwendet kann sich daher darauf verlassen, dass alle dort enthaltenen Klauseln auch einer Überprüfung nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) standhalten. Alle bei der Auslegung entstehenden Zweifel gehen zu Lasten des Verwenders. Stellt sich eine Klausel als unzumutbar heraus, bleibt der Vertrag im übrigen wirksam und es gelten die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen, das sind bei Arbeits- und Mietverträgen die des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).


Folgende Grundsätze sind zu beachten:

a) Bei sehr schwierigen, umfangreichen und untypischen Verträgen sollte man den Vertrag von einem Rechtsanwalt ausarbeiten lassen, den man vorher die wesentlichen Eckpunkte mitteilt.

b) Bei Wohnraummietverträgen genügt es in der Regel, ein Vertragsformular zugrunde zu legen. Hier gilt es aber folgendes zu beachten:

 Das Formular sollte ein möglichst junges Druckdatum haben. Seriöse Formu-lare haben einen derartigen Hinweis auf der ersten Seite, meist rechts unten, z.B. 12/06 für Dezember 2006. Dies spricht dann zumindest dafür, dass die neue Rechtsprechung in den Vertrag eingearbeit ist. Benutzen Sie noch vorhandene nicht verbrauchte Formulare aus früheren Zeiten allenfalls zur Vorbereitung eines Entwurfs. Wenn Sie über einen Makler vermieten, prüfen Sie, ob der Makler ein aktuelles Mietvertragsformular benutzt. Der Hinweis, er würde schon seit Jahren ein sehr vermieterfreundliches Formular benutzen, sollte Sie hellhörig machen.

 Lesen Sie den Formularvertrag genau durch. Wenn Sie etwas nicht verstehen, dann lassen Sie es sich von einem Fachmann erklären.

 Versuchen Sie nie, mehrere Mietverträge zusammenzubasteln (Puzzlemietvertrag). Dies führt aller Wahrscheinlichkeit nach zu Widersprüchen, die immer zu ihren Lasten als Vermieter gehen und zur Unwirksamkeit derartiger Passagen führen.

 Vorsicht bei Änderungen des Formulars oder Nachträgen. Seriöse und aktuelle Mietverträge wie beispielsweise der des BWE sind eine in sich geschlossene Urkunde. Wenn Sie z.B. die Verkehrssicherungspflicht oder die Gartennutzung in einer Zusatzvereinbarung erwähnen wollen, vermerken Sie dies in einem Hinweis im Hauptvertrag auf einen nummerierten Anhang. Gefährlich ist es, die Renovierungspflicht des Mieters in einem Zusatz noch zu ergänzen.

Beispiel:

Im Formularmietvertrag ist festgehalten, dass die Schönheitsreparaturen der Mieter trägt und das diese regelmäßig, im Allgemeinen alle 3 (bei Küchen und Bädern), 5 (Wohn- und Schlafzimmer) und 7 (Flur) und Nebenräumen durchzuführen sind.

Eine solche Vereinbarung ist wirksam, sie enthält keine starren Fristen, die als unzulässige Knebelung des Mieters unzulässig wären, weil dann die Schönheitsreparaturen unabhängig vom Bedarf zu festen Zeiten durchgeführt werden müssten.

Wenn Sie jetzt aber im Anhang noch dazuschreiben: „Bei Vertragsende ist die Wohnung renoviert zurückzugeben“, zerstören Sie die wirksame Vereinbarung.

Bei diesem Zusatz muss nämlich der Mieter, unabhängig davon, wann er Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und wann diese erforderlich waren, beim Auszug nochmals renovieren. Das Ergebnis ihrer gut gemeinten vom Mieter auch durchaus akzeptieren schriftlichen Bemerkung ist, dass die gesamte Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist. In diesem Fall gilt das BGB. Danach sind Sie als Vermieter für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung während der Mietzeit verantwortlich. Sie müssen also Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies erforderlich ist und der Mieter es verlangt.

Regeln Sie alles im Vertrag, was Ihnen wesentlich erscheint. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie sich später mit dem Mieter schon einigen werden. Formulierungen wie „dem Mieter obliegt die Gartenpflege“ sind sehr gefährlich, da Mieter und Vermieter häufig unterschiedliche Ansichten haben, was ein „gepflegter“ Garten ist.

Empfehlung:

Besprechen Sie mit ihrem künftigem Mieter möglichst alle Einzelheiten, die Sie geregelt haben wollen. Fertigen Sie mit ihm eine gemeinsame „Stoffsammlung“ an. Eine solche Sammlung kann im Rahmen der BWE-Beratung in den Vertrag aufgenommen werden, der dann entsprechend ergänzt wird.

Nichts ist ärgerlicher als im Vertrauen auf die Gültigkeit seines Mietvertrages mit dem Mieter zu streiten, ggf. sogar bei Gericht, um dann zu erfahren, dass eine bestimmte Passage unwirksam ist.

 
zurück