Veröffentlichungen    

Wohnungsmängel setzen Mieter in Zugzwang

   

Der Mieter ist nach § 537 BGB grundsätzlich berechtigt, weniger oder unter Umständen sogar überhaupt keine Miete zu bezahlen, wenn die von ihm angemietete Wohnung Mängel aufweist. Sind im Mietvertrag die Nebenkosten gesondert ausgewiesen, so kann im Falle eines Mangels aber nur die Nettomiete gekürzt werden. Die Nebenkosten muß der Mieter weiter in voller Höhe entrichten, da der Mietmangel lediglich Einfluß auf den Wohnwert und damit den geschuldeten Nettomietzins haben kann, nicht aber auf die Höhe der Nebenkosten. Der Umfang der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der vorhandenen Mängel. Stellt der Mieter Mängel an seiner Wohnung fest, so gerät er in Zugzwang:

Verwirkung des Mietminderungsrechts

Wartet er, nachdem er einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel festgestellt hat, zu lange ab, z.B. weil er auf ein selbsttätiges Verschwinden des Mangels (etwa ein leichter Schimmelfall im Winter) oder eine einvernehmliche Lösung mit seinem Vermieter gehofft hat, so ist er mit der Mietminderung wegen dieser bereits über einen längeren Zeitraum bestehenden Mängel ausgeschlossen. Die herrschende Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass ein Mieter die Miete für seine Wohnung wegen Mängeln, die er bereits über einen längeren Zeitraum (ca. 6 Monate) gekannt und widerspruchslos hingenommen hat, in analoger Anwendung des § 539 BGB nicht mehr mindern darf. Die Rechtsprechung unterstellt dem Mieter nach dieser Zeit aufgrund seines langen widerspruchslosen Verhaltens, dass er den für die von ihm genutzte Wohnung gezahlten ungekürzten Mietzins trotz der bestehenden Mängel für angemessen hält.

Wiederaufleben des Mietminderungsrecht

Aus diesem Ansatz heraus folgt aber auch, dass der Mieter nicht zwingend für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses mit der Mietminderung ausgeschlossen ist. Zum einen kann der Mieter die Miete unbeschadet älterer, nicht mehr zur Mietminderung berechtigender Mängel in dem Umfang mindern, in dem neue Mängel zu den bereits bekannten hinzukommen. Voraussetzung ist dabei wiederum, daß der Mieter rechtzeitig anfängt, den Mietzins zu mindern. Zum anderen lebt, wie das Amtsgericht München mit rechtskräftigem Urteil vom 28.02.2001 unter Bestätigung von Urteilen des Landgerichts Hamburg, des Landgerichts Köln sowie des Oberlandesgerichts Düsseldorf erst jüngst wieder festgestellt hat, das Recht des Mieters zur Mietzinsminderung im Falle einer Mieterhöhung wieder auf. So werden in der Praxis Mieterhöhungsklagen häufig zum Anlaß genommen, Mietminderungsrechte wegen Mängeln an der Mietsache geltend zu machen, auch wenn dies an sich wegen einer mehr als sechsmonatigen vorbehaltslosen Mietzinszahlung in der Vergangenheit nicht mehr möglich gewesen wäre. Grund hierfür ist, daß zwar die Mangelhaftigkeit der Wohnung dem Mieterhöhungsverlangen rechtlich nicht entgegengehalten werden kann, der Mieter also trotz der Mängel gezwungen ist, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, soweit es sich um behebbare Mängel handelt. Der Mieter erhält jedoch grundsätzlich in bestimmten Grenzen sein Mietminderungsrecht zurück.

Voraussetzungen

Voraussetzung ist, dass sich das Leistungsgefüge nicht nur unwesentlich ändert. Gemeint ist damit das Verhältnis zwischen dem alten, in Kenntnis der Mängel gezahlten und dem neuen Mietzins. Eine nur unerhebliche Mieterhöhung wird deshalb nicht geeignet sein, das Mietminderungsrecht des Mieters wieder aufleben zu lassen. Ebenso wenig ist eine bloße Erhöhung der Nebenkosten geeignet, dem Mieter wieder eine Mietminderungsmöglichkeit an die Hand zu geben, weil die zu zahlenden Nebenkosten nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Wert der Wohnung stehen. Im Falle einer nicht nur unerheblichen Erhöhung des Grundmietzinses lebt aber das Mietminderungsrecht mit dem Inkrafttreten der Mieterhöhung wieder auf. Dabei ist das Mietminderungsrecht im Umfang eingeschränkt auf den Differenzbetrag zwischen alten und neuen Miete. Der Grund hierfür liegt auf der Hand. Da der Mieter nach der Rechtsprechung jedenfalls den ursprünglichen Mitzins als trotz der vorliegen-den Mängel adäquat angesehen hat, kann er die neue Miete allenfalls um den Erhöhungsbetrag mindern. In konsequenter Anwendung des Ausgangspunkts der Rechtsprechung, dass die wiederspruchslose Hinnahme eines Mangels über einen längeren Zeitraum zum Verlust des Mietminderungsrechts wegen dieses Mangels führt, wird allerdings auch im Falle des wiederauflebenden Mietminderungsrechts davon auszugehen sein, dass spätestens 6 Monate nach erfolgter Mieterhöhung eine Mietminderung auch im Rahmen des Erhöhungsbetrags nicht mehr auf die bereits im Zeitpunkt der Mieterhöhung bekannten Mängel stützen kann.

Zusammenfassung

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der Vermieter auch einer an sich mangelhaften Wohnung eine von seinem Mieter vorgenommene Mietminderung als unbegründet zurückweisen und auf Zahlung des nicht bezahlten Mitzinsen drängen darf, wenn dem Mieter der Mangel, auf den er seine Mietminderung stützen will, wenigstens schon 6 Monate vor der Mietminderung bekannt war und der Mieter in Kenntnis dieses Mangels den Mietzins wenigstens 6 Monate lang vorbehaltlos weitergezahlt hat. Das Recht zur Mietminderung lebt jedoch im Falle einer Mieterhöhung für die Dauer von höchstens 6 Monaten erneut auf, in diesem Falle allerdings nur in Höhe des Mieterhöhungsbetrags, weil der Mieter den ursprünglichen Mietzins trotz der bestehenden Mängel als angemessen akzeptiert hat. Nach 6 Monaten besteht auch in Höhe des Differenzbetrages aus alter und neuer Miete in analoger Anwendung des § 539 BGB kein Recht zur Mietminderung mehr.

Rechtsanwalt Christian Gerber, München, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

 
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