Veröffentlichungen    

Geräuschimmissionen im Mietrecht

   


Inwieweit dürfen Kinder in der Mietwohnung spielen?
Kinder des Mieters dürfen in der Wohnung spielen. Die damit verbundenen Geräusche müssen die Mitmieter und der Vermieter hinnehmen, soweit sie dem natürlichen Bewegungs- und Spieldrang entsprechen. Auch Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern überschreitet nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Sind dabei Ruhezeiten einzuhalten?
Eltern müssen dafür sorgen, dass die allgemeinen Ruhezeiten (22.00 - 7.00 Uhr) eingehalten werden. Dies gilt auch für Babies. Deren natürliches Verhalten muss allerdings berücksichtigt werden, so dass auf kurze Zeit beschränktes Babygeschrei in der Nacht hingenommen werden muss. Kümmern sich die Eltern nicht darum, so dass das Geschrei längere Zeit anhält, sind die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs aber überschritten. Das gilt auch für absichtlichen Lärm, den die Eltern nicht unterbinden. Denn sie sind für das Verhalten ihrer Kinder verantwortlich.
Was gilt für das Spielen auf Hof- oder Spielflächen?
Lärm durch Spielen auf dem Hof - außerhalb der Ruhezeiten - hält sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, soweit der Lärm wegen des natürlichen Spiel- und Bewegungsdrangs der Kinder unvermeidbar ist. Daher sind auch laute Zurufe oder Abzählverse hinzunehmen. Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen. Sozialadäquater Lärm und Belästigungen durch einen Kinderspielplatz sind hinzunehmen, wenn der Spielplatz bei Vertragsschluss schon vorhanden war, selbst wenn er später erweitert wurde. Die Grenze des Zumutbaren ist überschritten, wenn Kofferradios auf den Hof mitgebracht werden und daraus laute Musik abgespielt wird, die durch die Wände der benachbarten Wohnungen dringt. Auch das Spielen der Kinder mit luftgefüllten Bällen und die Benutzung von anderen lärmverursachenden Spielgeräten auf dem Hof braucht von den Mitbewohnern nicht geduldet zu werden.
Kann die Hausordnung Kinderverhalten verbindlich regeln?
Über Art und Umfang des Kinderspielens können auch in Hausordnungen nähere Regelungen getroffen werden. Diese dürfen allerdings das Spielen nicht völlig verbieten. Aufzugfahren als Spiel ist nicht mehr vertragsgemäß.
Kann der betroffene Mieter die Miete mindern?
Voraussetzung für die Minderung ist ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich einschränkt. Soweit der Mieter Kinderlärm hinnehmen muss (s.o.), ist sein vertragsgemäßer Gebrauch nicht eingeschränkt. Schon deswegen scheidet eine teilweise Herabsetzung der Miete aus. Dagegen ist eine Minderung um fünf Prozent wegen Lärmbeeinträchtigungen von einer Skaterbahn in einem Mischgebiet bejaht worden, wenn der nicht mehr ortsübliche Lärm auch in erheblichem Umfang außerhalb der Schulzeiten verursacht wird. Für Kinderlärm nach 20.00 Uhr ist eine Minderung von zehn Prozent gerechtfertigt.
Wann darf der Vermieter den Eltern des Kindes kündigen?
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt erst vor, wenn dem Vermieter wegen konkreter Pflichtverletzung des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen sonstiger Beendigung nicht zugemutet werden kann. Hält sich der Lärm im Rahmen des Vertrags, scheidet eine Kündigung aus - auch eine fristgerechte, da das notwendige berechtigte Interesse in Form der Pflichtverletzung des Mieters fehlt. Zudem ist bei der fristlosen Kündigung das Verschulden als Abwägungskriterium zu berücksichtigen, für die fristgemäße Kündigung ist es Kündigungsvoraussetzung.
Beispiel: Lärmbelästigungen durch Kinder eines taubstummen Ehepaars können daher eine Kündigung nicht rechtfertigen, wenn das Ehepaar wirksame Abhilfemaßnahmen (Lautstärkeregler an Geräten, optische Lärmanzeige, Abschaffung von Stereoanlagen) ergriffen hat.
Durch altersgerechtes kindliches Verhalten ausgelöste Störungen rechtfertigen nie die Kündigung. Verstoßen Kinder des Mieters wiederholt gegen die Hausordnung, ist ein beharrlicher, uneinsichtiger und zur fristlosen Kündigung berechtigender Verstoß gegen die Vertragspflichten nur zu bejahen, wenn dem Mieter zuvor mittels Abmahnung Gelegenheit gegeben wird, auf die Kinder einzuwirken. Zudem muss ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung, erneutem Verstoß und Kündigung bestehen. Diese Frist ist mit ca. zwei Wochen zu bemessen. Ein Jahr und mehr zwischen Abmahnung und Kündigung ist zu lang.
Dürfen Mieter vom Vermieter die Kündigung des Mitmieters verlangen?
Ja. Wird ein Mieter durch nicht mehr sozialadäquaten Lärm der Kinder eines anderen Mieters in den Ruhezeiten und /oder an Sonn- und Feiertagen ständig belästigt, kann er vom Vermieter die fristlose Kündigung des Mitmieters verlangen. Nach anderer Ansicht kommt es auf die Beseitigung der Störung an; die Wahl der Mittel bleibt beim Vermieter.
Wann dürfen gestörte Mitmieter kündigen?
Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entzogen hat, die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist und der Vermieter trotz Fristsetzung seitens des Mieters keine Abhilfe schafft. Hierunter fällt auch jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch nicht sozialadäquate Lärmbelästigungen von Kindern.
Auch die fristlose Kündigung durch den Mieter ist erst zulässig, nachdem der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt hat. Der Mieter muss den Vermieter zunächst auffordern, die Lärmbelästigung, die zu einer erheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, zu beseitigen. Dazu muss die Lärmbelästigung der Art, dem Umfang und dem Zeitpunkt nach, in dem sie aufgetreten ist, genau bezeichnet werden.
Ferner muss der Mieter den Vermieter auffordern, diese Lärmbelästigung zu beseitigen, wozu eine bloße Mängelanzeige nicht ausreicht. Er muss dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel setzen. Die Länge dieser Frist hängt davon ab, innerhalb welchen Zeitraums dem Vermieter die Beseitigung der Mängel zugemutet werden kann. Ist die vom Mieter gesetzte Frist zu kurz, tritt an die Stelle dieser Frist die - notfalls durch Urteil zu bestimmende - angemessene Frist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein eventueller Räumungsprozess gegen den für den Lärm seiner Kinder verantwortlichen Mitmieter sich längere Zeit hinziehen kann. Grundsätzlich sollte die Frist kalendermäßig bestimmt werden. In dringenden Fällen reicht aber auch das Begehren nach "unverzüglicher Abhilfe" aus. Eine Fristsetzung ist entbehrlich (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB), wenn der Vermieter die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert hat oder wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich ist.
Schließlich setzt das Kündigungsrecht noch voraus, dass der Vermieter die ihm vom Mieter gesetzte Frist fruchtlos hat verstreichen lassen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kommt nicht mehr in Betracht, wenn der Mangel nach Ablauf der vom Mieter gesetzten Frist (z.B. wegen Auszugs des Mitmieters mit den lärmenden Kindern) nicht mehr besteht.
Grundsätzlich reicht allein der Ablauf der Frist aus, um das Kündigungsrecht zu begründen. Warum der Vermieter innerhalb der ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist den Mangel nicht beseitigt hat, ist unerheblich. Daher besteht das Kündigungsrecht auch, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft. Auch eine teilweise Beseitigung der Störung durch den Vermieter genügt nicht, um das Kündigungsrecht des Mieters zu beseitigen.
Kann der Mieter gegen den Mitmieter auch direkt vorgehen?
Ja. Der Mieter kann vom den Lärm seiner Kinder nicht verhindernden Nachbarn Unterlassung der Lärmbeeinträchtigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen, wenn der Kinderlärm über das sozialadäquate Maß hinausgeht. Zwar spricht diese Norm nur von Beeinträchtigung des Eigentums. Nach h.M. sind aber auch alle absoluten Rechte, wie Gesundheit usw., durch § 1004 Abs.1 S. 1 BGB geschützt. Die Eltern der Kinder sind als mittelbare Störer in Anspruch zu nehmen, wenn sie den Lärm ihrer Kinder nicht verhindern. Die gegen einen im strafrechtlichen Sinn schuldunfähigen Minderjährigen gerichtete Klage auf Unterlassung des Lärms wäre unzulässig. In der Regel begründet eine einmalige Lärmverursachung eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, die der störende Nachbar zu widerlegen hätte. Der zur Unterlassung verurteilte Nachbar schuldet konkrete Maßnahmen zur Unterbindung des Lärms durch seine Kinder. Untätigkeit allein reicht nicht aus.
Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Mieter zur Duldung verpflichtet ist (§ 1004 Abs.2 BGB), also immer, wenn der Lärm den sozial-adäquaten Rahmen nicht sprengt. Auch die Einwilligung des Mieters steht dem Unterlassungsanspruch entgegen. Längere Duldung bedeutet aber noch nicht Einwilligung, so dass auch eine längere Hinnahme des Lärms den Unterlassungsanspruch nicht entfallen lässt.

 
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