Veröffentlichungen    

Unwirksame Klauseln in Formular-Wohnraummietverträgen nach dem AGB-Gesetz - auch bei Einigkeit über die Benutzung eines bestimmten Formulars?

   

I. Die bisherige Situation:

1. Gesetzeslage:

Nach § 535 I S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Zu diesen Erhaltungsmaßnahmen gehören auch die sogenannten Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Decken, Heizkörpern und Heizrohren sowie Innentüren und Fenster von innen.
Diese sogenannten dekorativen Arbeiten kann der Vermieter im Mietvertrag aber auf den Mieter übertragen.

2. Verwendung eines Formularvertrags:

Regelmäßig werden Wohnraummietverträge auf der Grundlage eines vom Vermieter mitgebrachten Formulars erstellt, in das der Vermieter schon die individuellen Daten der Parteien aufgenommen hat oder dies gemeinsam mit dem Mieter vornimmt. Die in diesem Vordruck aufgenommene Passage, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind, ist nicht zu beanstanden.
Bei einem solchen Formular gelten die Vorschriften über die Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB´s) in Verträge, wie sie in den §§ 305 ff. BGB genannt sind. Solche Klauseln sind nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, z. B. vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen. Nachdem der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten hat, handelt es sich bei der Übertragung der Schönheitsreparaturen zwar um eine Abweichung, die aber inzwischen üblich geworden ist (sog. Verkehrssitte) und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht gegen § 307 BGB verstößt.

3. Fristenplan für Schönheitsreparaturen:

In vielen Mietverträgen findet man neben der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einen Fristenplan, der festlegt, wann die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, z. B. bei Küchen, Bädern und Duschen nach 3, bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 und bei den anderen Nebenräumen nach 7 Jahren. Solche sogenannte „starre“ Fristen in Formularmietverträgen müssen an den Vorschriften für die AGB´s gemessen werden.
Nach der Meinung des BGH halten solche Fristen der Inhaltskontrolle nicht stand, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Sie nehmen ihm nämlich die Möglichkeit, den Nachweis zu erbringen, dass die laut Mietvertrag geforderten Schönheitsreparaturen noch gar nicht notwendig seien. Dazu darf der Mieter nicht in einem Formularvertrag verpflichtet werden. Sol-che „starren“ Fristen sind daher unwirksam mit der Folge, dass schon dem Grunde nach die dem Mieter übertragene Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen, nicht besteht.
Nach § 306 II BGB gilt, dass bei unwirksamen Vertragsbestimmungen in einem Formularvertrag der Inhalt sich nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Dies heißt bei einem Mietvertrag, dass nach § 535 BGB der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Diese kann der Mieter auch während der Mietzeit vom Vermieter einfordern, wenn tatsächlich die Notwendigkeit zur Durchführung besteht.

4. Vermieter als Verwender, Mieter als Verbraucher:

Die Antwort zu der Frage, wer bei einem Formularvertrag der Verwender ist, lässt sich aus § 305 I S. 1 BGB entnehmen. Es ist derjenige, der diese vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen „stellt“. Er muss sie also dem anderen als Vertragsgrundlage konkret anbieten. Dabei braucht kein wirtschaftliches oder intellektuelles Übergewicht des Verwenders bestehen, auch der wirtschaftlich Schwächere kann diese Position innehaben. Der „Verwender“ bleibt auch in dieser Position, wenn er dem anderen mehrere Formularverträge zur Auswahl stellt oder ihn ausdrücklich ermuntert, Änderungen oder Streichungen am Vertragstext vorzunehmen.
Auch der kleine Privatvermieter, der vielleicht einmal im Leben oder jedenfalls zum ersten Mal einen Mietvertrag abschließt, gilt immer als Verwender und muss sich damit an den Grundsätzen der AGB´s als Schuldnerschutz für den anderen messen lassen. Es kommt auch nicht darauf an, woher der Verwender sein Vertragsformular hat und ob er sich vorher in seiner Vermieterposition hat beraten lassen.

5. Altmietverträge sind ebenfalls betroffen:

Die Vorschriften über die AGB´s und die konsequente Rechtsprechung haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass viele Mietverträge gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien geführt haben, vor allem im Bereich der sogenannten „starren“ Fristen. Obwohl die Rechtssprechung hierzu noch keine zehn Jahre alt ist, erfasst sie alle Mietverträge, auch solche, die schon 30 oder 40 Jahre oder noch älter sind. Obwohl sich die Vertragsparteien beim Vertragsabschluss vor vielen Jahren darüber einig waren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen soll und deshalb möglicherweise auch die Miete entsprechend niedrig angesetzt worden war, spielen diese Motive bei der Abwicklung des Vertrages keine Rolle mehr. Dass viele Mieter aus Kulanz trotzdem bereit sind, die Schönheitsreparaturen beim Auszug durchzuführen, soll allerdings erwähnt werden.

6. Zwischenergebnis:

Bei den zuständigen Mietgerichten wird in der Regel nicht nachgefragt, welche Umstände dazu geführt haben, dass die Vertragsparteien ihre Mietbedingungen auf einem Formularvertrag niedergelegt haben. Es genügt schon die Tatsache, dass, was meist der Fall ist, der Vermieter ein solches Vertragsformular besorgt, und entweder vor Vertragsabschluss oder gemeinsam mit dem Mieter noch die für die besonderen Bedingungen freigelassenen Stellen (z. B. Miethöhe) ausfüllt.
Nur in den seltenen Fällen, in denen der Mieter aus Vertragsformularen mitbringt, also der eigentliche „Verwender“ ist, ist er nicht schützenswert und kann sich auch auf den Verbraucherschutz der AGB-Vorschriften nicht berufen. Beweispflichtig, dass der Mieter das Formular besorgt und den Verhandlungen zugrunde gelegt hat, ist aber der Vermieter. Bei Altmietverträgen, bei denen auf Vermieterseite bereits der Rechtsnachfolger in Mietvertrag eingetreten ist, gelingt dies selten.


II.Neue Situation durch die BGH-Entscheidung vom 17.02.2010 "Anwendung der AGB´s beim Autokauf unter Privatleuten"

1. Der Fall:

Die spätere Beklagte (B) verkaufte als Privatperson im Mai 2007 einen gebrauchten Volvo für EUR 4.600,00 an den Kläger. Sie hatte den Wagen selbst gebraucht vor zwei Jahren von einem Gebrauchtwagenhändler erworben.
Die Parteien hatten sich telefonisch besprochen, dass der Kaufvertrag schriftlich abgewickelt werden und ein Vertragsformular zugrunde gelegt werden soll. Der Verkäufer hatte es übernommen, sich darum zu kümmern und sich – eher zufällig –für ein Vertragsformular einer Versicherung entschieden, das mit „Kaufvertrag Gebrauchtwagen - nur für den Verkauf zwi-schen Privatpersonen“ gekennzeichnet war.
Unter anderem enthält dieses Formular folgende Klausel:
Der Käufer hat das Fahrzeug überprüft und Probe gefahren. Die Rechte des Käufers bei Mängeln sind ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen oder der Verkäufer hat eine Garantie für die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes abgegeben, die den Mangel betrifft.
Unter der Messlatte der Vorschriften über AGB´s stößt man hier auf § 309 Nr. 7 BGB, in dem es heißt, dass es innerhalb von AGB´s unwirksam ist, wenn die Haftung auf arglistiges Verschweigen oder auf eine Beschaffenheitsgarantie beschränkt wird.
Nach dem Kauf hatte der Käufer festgestellt, dass der Volvo einen erheblichen Unfallschaden hatte und verlangte eine Minderung von EUR 1.000,00. Er berief sich dabei auf die Unwirksamkeit der Klausel und war der Meinung, dass ihm aufgrund der Gewährleistungsvorschriften des BGB dieser Minderungsbetrag zustehe.
In den ersten beiden Instanzen unterlag der Verkäufer. Es wurde jeweils die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt.

2. Die Revision hatte Erfolg.

Der BGH meinte:

Die Verkäuferin habe die Gewährleistung für etwaige Mängel wirksam ausgeschlossen. § 309 Nr. 7 BGB komme nicht zum Tragen, weil die Verkäuferin hier nicht „Verwenderin“ im Sinne des § 305 I S. 1 BGB sei, Sie habe nämlich nicht die AGB´s „gestellt“. Dies sei nur dann der Fall, wenn das verwendete Vertragsformular zu einer einseitigen Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit des anderen führe. Daran fehle es, wenn die Einbeziehung der Vertragsbedingungen sich als das Ergebnis einer freien Entscheidung der anderen Vertragspartei darstelle. Dies sei hier der Fall, da der Käufer in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei gewesen und auch die Möglichkeit erhalten habe, eigene Textvorschläge einzubringen. Diese Freiheit hat für den Käufer deshalb bestanden, weil sich die Parteien tatsächlich auf ein Vertragsformular geeinigt haben und der Käufer damit ausdrücklich freiwillig verzichtet habe, dem Vertragsschluss ein eigenes Vertragsformular zugrunde zu legen.

3. Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen.

Sie macht deutlich, dass unser Wirtschaftssystem grundsätzlich auf Vertragsfreiheit aufgebaut ist und Schuldnerschutz nur da notwendig ist, wo der andere auf seine Machtposition baut und die Unerfahrenheit den Leichtsinn oder die Notlage eines Anderen ausgenutzt wird. Bei einem Autokauf unter Privatleuten besteht für jeden Beteiligten die Möglichkeit, eigene Gedanken in die Vertragsverhandlungen einzubringen. Wer dem anderen die Aufgabe überlässt, eine Vertragsurkunde vorzuformulieren oder ein geeignetes Formular zu besorgen, damit ein Vertrag auch schriftlich abgeschlossen werden kann, soll nicht besser gestellt werden als derjenige, der sich die Mühe gemacht hat, die einzelnen Passagen des Vertrages auszuhandeln. In diesem Fall ist der Vertragspartner nicht schutzwürdig und kann sich daher auch nicht auf die Unwirksamkeit einer Klausel im Vertrag berufen.

4. Übertragbarkeit der BGH-Rechtssprechung auf Wohnraummietverhältnisse:

Dem Verfasser ist kein Fall bekannt, jedenfalls gibt es keine BGH-Entscheidung, die zugunsten eines Vermieters ergangen ist, der einen Formularvertrag benutzt hat.
Warum sollen aber die Grundsätze, die der BGH zum privaten Autokauf aufgestellt hat, nicht auch bei Mietverträgen gelten?

Folgender fiktiver Fall:
Der Vermieter V hat im Jahr 1980 eine Neubauwohnung gekauft und vermietet. Mieterin war die damals 50-jährige verwitwete Lehrerin M.
V, der noch nie vermietet hat, und M wollen die getroffene Einigung auch noch schriftlich abfassen und kommen überein, dass sich V beim Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband (BWE) ein Mietvertragsformular kaufen soll, das man dann gemeinsam ausfüllt und unterschreibt. V kauft das Formular. Ohne dass sich beide Parteien mit dem Inhalt des Vertragsformulars weiter beschäftigt haben, werden die individuellen Daten (Miethöhe, Mietzeit) in die dafür vorgesehen freien Felder eingetragen und der Vertrag unterzeichnet.
Im Jahr 2010, also nach 30-jähriger Mietzeit, kündigt M mit dem Hinweis darauf, dass sie gesundheitlich angeschlagen sei und in ein Pflegeheim gehen müsse. In dem Mietvertrag stehe zwar, dass die Schönheitsreparaturen der Mieter trage. Außerdem sei festgelegt, dass die Schönheitsreparaturen zu bestimmten Zeiten zu erledigen seien, z. B. Küchen und Bäder alle drei Jahre. Dies widerspreche aber der Rechtsprechung des BGH. Sie habe sich rechtlich beraten lassen. Sogenannte „starre“ Fristen, die dem Mieter nicht gestatten würden, die Schönheitsreparaturen dann auszuführen, wenn dies tatsächlich notwendig sei, seien unwirksam. Sie müsse daher die Wohnung nur besenrein zurückgeben.

Lösung nach der bisherigen Rechtsprechung:
Auf den Zeitpunkt, zu dem der Formularvertrag abgeschlossen worden war und welche Motive die Parteien bei der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verfolgt hatten, kommt es nicht an. Auch die Frage, ob der Vermieter deshalb eine günstigere Miete akzeptiert hat, weil er ja nicht mit den Schönheitsreparaturen belastet worden ist, ist unbeachtlich geblieben.
Es hat ausgereicht, dass dem Mietvertrag ein Vertragsformular zugrunde gelegt worden ist, dass der Vermieter mitgebracht hat.

Würdigung nach der BGH-Entscheidung vom 17.02.2010

Danach wird deutlich, dass der Schutz eines Vertragspartners da endet, wo er sich frei entscheiden hätte können, ob überhaupt ein Vertragsformular benutzt werden soll, wer dieses beibringt und auf welches Formular zurückgegriffen wird, er aber diese Entscheidung dem Vermieter frei überlassen hat.

Dem Vermieter ging es in dem vorgenannten Fall keinesfalls darum, sich durch die Vorlage eines für ihn günstigen Formulars Vorteile zu verschaffen, vielmehr übernahm er – einvernehmlich mit dem Mieter – lediglich die zusätzliche Aufgabe, einen vorformulierten Vertragstext mitzubringen und somit die schriftliche Niederlegung des Vertrages zu erleichtern.
In diesem Fall kann man nicht von einer wirtschaftlichen Überlegenheit des Vermieters und einer Ausnutzung des Mieters mit gleichzeitiger Einschränkung in dessen Vertragsfreiheit sprechen. Die Parteien sind sich hier rechtlich „auf einer Ebene“ begegnet, der Vermieter hat sich lediglich aus Gefälligkeit um die Beibringung eines Vertragsformulars bemüht.

Lösung unter Berücksichtigung der BGH-Entscheidung:
Die Vereinbarung der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag zwischen V und M steht für M nicht unter dem Schutz der §§ 305 ff. BGB. Vielmehr muss sich M so behandeln lassen, als hätten die Parteien den Vertrag im Einzelnen individuell ausgehandelt. Die Folge ist, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam auf M erfolgt ist. Die Rechtsprechung des BGH zu den „starren“ Fristen gilt ja nur für Formularverträge. Ansonsten lässt die Vertragsfreiheit es selbstverständlich zu, dass sich die Parteien darauf einigen, dass in Abweichung vom Gesetzeswortlaut die Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen werden.
M muss also, soweit nicht innerhalb des Fristenplans in den letzten Jahren Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind, zum Vertragsende die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen.

5. Fazit:

Vereinbarungen in Formularmietverträgen, wonach die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, sind grundsätzlich zulässig.
In Mietverträgen finden sich vor allem zwei Fehlerquellen.

a) Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist mit „starren“ Fristen versehen. Dies macht nicht nur die Fristenregelung, sondern die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen nach der BGH Rechtsprechung unwirksam.

b) Eine an sich wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne Fristenfestlegung oder mit „weichen“ Fristen (die Schönheitsreparaturen sind „im Allgemeinen“ …) ist mit einer sogenannten Endrenovierungsklausel verbunden. Dort heißt es, dass der Mieter bei Mietvertragsende die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Dies ist wiederum eine „starre“ Festlegung des Zeitpunkts. Der Mieter könnte ja einige Monate vor Vertragsende die Schönheitsreparaturen gerade turnusmäßig durchgeführt haben und müsste jetzt erneut den gleichen Aufwand nochmals auf sich nehmen. Man nennt dies einen unzulässigen Summierungseffekt.

In beiden Fällen ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag unwirksam mit der Konsequenz, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat.
Nach der BGH-Entscheidung vom 17.02.2010 kann dies aber alles nur dann gelten, wenn der Vermieter tatsächlich Verwender ist, also die vorformulierten Vertragsbedingungen auch dem Mieter „gestellt“ hat. Haben die Parteien die Vertragsbedingungen ausgehandelt, also im einzelnen diskutiert und dann gemeinsam eine Entscheidung getroffen, handelt es sich um eine sog. Individualabrede, auf die das AGB-Gesetz keine Anwendung findet. In diesem Fall ist ist der Mieter nicht geschützt und muss auch bei „starren“ Fristen oder trotz einer Endrenovierungsklausel die Schönheitsreparaturen ausführen.
Es lohnt sich also, vor allem bei Altmietverträgen, die Umstände des Vertragsabschlusses zu prüfen. Möglicherweise kann sich der Vermieter darauf berufen und hoffentlich auch beweisen, dass der Mietvertrag zwar auf einem Formularvertrag abgeschlossen wurde, dass er diesen aber nicht „gestellt“ hat.

 
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