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Sicherheiten bei der Wohnraumvermietung – insbesondere: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung


   

1) Situation für den Vermieter:

Durch den Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter den uneingeschränkten Besitz an den Räumen, die in seinem – des Vermieters – Eigentum stehen.
Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, rechtfertigt dies nicht die fristlose Kündigung, vielmehr muss der Vermieter den Kautionsanspruch einklagen. Wenn Mietzahlungen ausbleiben, muss der Vermieter zwei Monate abwarten, bevor er überhaupt fristlos kündigen kann. Zahlt dann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage den Mietrückstand nach (sog. Schonfrist), erledigt sich die fristlose Kündigung und der Mieter darf in der Wohnung bleiben.
Gleicht der Mieter nicht rechtzeitig den Mietrückstand aus und erstreitet der Vermieter schließlich ein Räumungsurteil, so muss er sich, wenn der Mieter weiterhin keine Miete mehr bezahlt, einschließlich der Zustellung des Urteils, der Beauftragung durch den Gerichtsvollzieher und die durchgeführte Räumung in der Regel 9 bis 12 Monate gedulden. Zu den bis dahin angefallenen Mietrückständen kommen dann noch Anwalts- und Gerichtskosten, die beim Mieter nicht beitreibbar sind und erhebliche Aufwendungen für die Renovierung der Wohnung, die der Mieter in einem weitgehend verwüsteten Zustand hinterlassen hat.
Selbstverständlich enden nicht alle Mietverhältnisse so. Die Angst der privaten Wohnraumvermieter ist aber groß. Sie haben sich beim Kauf einer vermieteten Wohnung verschuldet und müssen mit der Miete diese Schulden zurückzahlen oder decken von den Mieteinnahmen ihre Altersvorsorge ab. Deshalb machen sich auf dem Markt auch immer mehr gewerbliche Großvermieter breit, die ihre Objekte über Fondsanleger finanzieren, einzelne Mietausfälle besser kompensieren können und Verluste auf ihre Fondskunden übertragen, die eigenen Manager kommen nicht in die Haftung.

2) Wie kann sich der Wohnraumvermieter absichern, dass sein Mieter zahlungsfähig ist?

a) Im Gegensatz zur gewerblichen Vermietung lässt der Gesetzgeber bei Wohnraum nur eine Sicherheit – Barkaution oder Bankbürgschaft – zu, die das Dreifache einer monatlichen Nettomiete nicht übersteigen darf. Außerdem darf der Mieter diese Kaution in drei gleich großen Raten in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses bezahlen.
Bedenkt man, dass die Miete selbst erst am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig ist, so darf der Vermieter dem Mieter den Einzug in die Wohnung am Ersten des Monats nicht verweigern, wenn der Mieter ein Drittel der Kaution einbezahlt hat. Ist der Mieter einmal eingezogen, kann er nur durch den Gerichtsvollzieher nach Erstreiten eines Räumungsurteils des Besitzes enthoben werden, soweit er nicht freiwillig räumt.
Zwischenergebnis: Die vom Gesetzgeber zugestandene Kaution reicht dem Vermieter also nicht annähernd, um die entstandenen Mietschulden abzudecken, die Prozesskosten auszugleichen und möglicherweise noch erhebliche Schäden an der Wohnung zu beseitigen.

b) Überprüfung des Mieters durch einen Wirtschaftsauskunftsdienst:
Über einen potentiellen Mieter kann eine entsprechende Solvenzauskunft eingeholt werden, z. B. über die Creditreform, wie dies der BWE seinen Mitgliedern mit einem Solvenzcheck für EUR 20,00 anbietet. Dazu muss aber der Mieter auch bei dem jeweiligen Auskunftsdienst gelistet sein. Darüber hinaus müssen die Angaben nicht zwingend den augenblicklichen Gegebenheiten entsprechen; die Auskunft kann auch veraltet sein.

c) Mieterselbstauskunft:
Auch hier bietet der BWE ein entsprechendes Formular an, in dem die Fragen formuliert sind, die der Vermieter im Rahmen seines berechtigten, billigenswerten und schutzwürdigen Interesses an den künftigen Mieter richten darf. Die Vorlage eines vollständig ausgefüllten und unterschriebenen Auskunftsbogens kann zur Voraussetzung gemacht werden, dass mit dem Mieter überhaupt in Vertragsverhandlungen eingetreten wird. Allerdings ist der Vermieter gegen unrichtige Angaben nicht gefeit. Eine Falschauskunft führt auch nur dann zu einem Recht, fristlos zu kündigen oder den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, wenn die Frage zulässigerweise gestellt war und wenn die Falschauskunft von wesentlicher Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses ist.
Selbst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Vermieter auch jetzt erst ein Räumungsurteil erstreiten mit den Konsequenzen, wie sie oben dargelegt sind.
Weitere Sicherungsmöglichkeiten für den Vermieter lässt der Gesetzgeber nicht zu.

d) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:

aa) Hierbei handelt es sich um das Zeugnis eines Vermieters über das Zahlungsverhalten seines Mieters während der Mietzeit, eigentlich um ein sog. Negativattest, das bescheinigt, dass keine Mietschulden aus dem Mietverhältnis bestehen.
Legt ein Mieter bei Vertragsgesprächen mit dem künftigen Vermieter ein solches Attest vor, kann der neue Vermieter daraus entnehmen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen im bisherigen Mietverhältnis nachgekommen ist, also zahlungswillig und -fähig gewesen ist. Das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters lässt die positive Erwartung zu, dass der Mieter auch im neuen Mietverhältnis seine Miete und seine Betriebskosten bezahlen wird, spricht also für seine Bonität und Liquidität.
In anderen Ländern, z. B. in den USA, ist es schon länger üblich und wird auch von Wohnraumsuchenden erwartet, dass sie ihrem künftigen „Landlord“ eine solche Bescheinigung des bisherigen Vermieters vorlegen.
In Deutschland erfreut sich ein derartiges Attest bei den Vermietern immer größerer Beliebtheit. Mieter mit Bonitätsnachweisen ihres bisherigen Vermieters haben schnell einen Glaubwürdigkeitsvorsprung gegenüber anderen Konkurrenten bei der Wohnungssuche.
Nichts liegt daher näher, als den alten Vermieter um eine solche Bescheinigung zu bitten, um beim künftigen Vermieter ein besseres Entrée zu haben.

bb) Muss der alte Vermieter eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) befassen, der in seinem Leitsatz im Urteil vom 30.09.2009 ausführt:

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangene Mietzahlung und hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.

Der BGH führt dazu weiter aus, dass es – jedenfalls in Deutschland – noch keine Verkehrssitte sei, eine solche Bescheinigung auszustellen. Es habe sich noch keine in Mieter- und Vermieterkreisen verpflichtende Regel entwickelt, dass der Vermieter eine solche Bescheinigung auf Wunsch ausstellen müsse.
Der Mieter könne von seinem bisherigen Vermieter eine solche Bescheinigung nicht verlangen, weil
• dies mit einer Verzichtserklärung des bisherigen Vermieters verbunden sei,
• der Vermieter gegen sich selbst eine Urkunde ausstelle und damit seinem Mieter ein gerichtlich verwertbares Beweismittel, nichts mehr zu schulden, an die Hand gebe und
• dem Vermieter jede Überlegungsfrist genommen werde, wenn er sofort nach Ende des Mietvertrages die Bescheinigung ausstellen müsse.
Um diese Vermieternachteile nicht entstehen zu lassen, müsste eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausdrücklich beinhalten, dass sie
• nur vorläufig und keinesfalls vollständig sei,
• der Vermieter bei dieser Erklärung auf nichts verzichte und sich noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis vorbehalte und
• der Mieter diese Bescheinigung nicht zum Nachteil des Vermieters, egal in welcher Weise, verwenden dürfe.

cc) Eine unter diesen Voraussetzungen formulierte Bescheinigung würde schon durch ihren Umfang erheblich an Wert verlieren. Durch die Einschränkungen würde bei dem neuen Vermieter auch der Eindruck entstehen, dass es sich dabei nur um ein Gefälligkeitsattest handeln könnte, weil sich der Vermieter alle rechtlichen Türen gegenüber seinem bisherigen Mieter noch offen lässt.

dd) Fazit: Durch die Entscheidung des BGH ist deutlich geworden, dass der Mieter von seinem Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht „ohne wenn und aber“ fordern kann. Allenfalls muss der Vermieter eine Bescheinigung unterzeichnen, die die vorgenannten Ausnahmen ausdrücklich enthält. Wenn ihm der Mieter eine solche Bescheinigung vorformuliert und tatsächlich keine dem Vermieter bekannten Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter bestehen, wird sich der Vermieter andererseits nicht weigern können. Dies gehört zu seinen nachvertraglichen Pflichten aus dem beendeten Mietverhältnis.
Eine Bescheinigung, die dem bisherigen Vermieter so viele „Hintertürchen“ offen lässt, bringt dem neuen Vermieter aber nur geringe Sicherheit. Der BGH hat durch seine Entscheidung die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als weiteres mögliches Instrument für die Absicherung der Mieterbonität deutlich entwertet.

 
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